사건개요
사건번호: 2025타경13240
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 아파트형공장
소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제12층 제2-1209호
감정가: 553,000,000원
최저가: 283,136,000원
매각기일: 2026.07.30 10:00
진행상태: 유찰 3회, 감정가 대비 51%
이번 물건은 서울특별시 금천구 가산동 아이티캐슬 제12층 제2-1209호 아파트형공장입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있고, 토지면적은 9.24평, 건물면적은 35.32평입니다. 감정가는 553,000,000원, 최저가는 283,136,000원으로 확인되며, 2026년 7월 30일 서울남부지방법원에서 매각기일이 진행될 예정입니다.
건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 14층 규모 건물 내 12층 호실로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2005년 8월 24일이며, 외벽은 복합판넬 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사되어 있습니다. 원문에는 제지2층 제비219호도 함께 표시되어 있어 매각 대상 범위와 부속 공간 해당 여부는 감정평가서와 매각물건명세서를 통해 다시 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 금천구 가산동의 준공업지역 내 아파트형공장이라는 점이 핵심입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등이 확인됩니다. 이는 일반 주거용 물건과 달리 실제 사용 가능 업종, 입주 제한, 관리규약, 산업단지 관련 기준을 함께 확인해야 한다는 의미입니다. 업무용 또는 제조 관련 공간으로 검토하는 경우에는 호실 내부 상태뿐 아니라 건물 전체의 물류 동선, 주차, 승강기, 하역 가능 여부, 관리비 체계까지 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 도로 관련 사항으로는 중로1류 접합 내용이 확인되지만, 실제 차량 진출입 편의성이나 화물차 접근성은 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 특히 실사용 목적의 입찰자는 평일 업무시간대의 주변 교통 흐름, 주차장 진입 방식, 공용공간 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 원문에 표시된 별도등기와 지상권 관련 문구를 가장 먼저 봐야 합니다. 매각물건명세서상 토지 별도등기가 있으며, 별도등기와 관련된 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 이는 단순히 낙찰가만 보고 접근하기 어려운 부분이며, 해당 지상권의 내용, 존속기간, 권리자, 실제 사용관계, 매수인에게 미치는 영향은 등기부와 관련 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
또한 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 또는 점유자 현황, 관리비 체납 여부는 입찰 전 반드시 점검해야 합니다. 원문 자료에 모든 점유관계와 비용 부담이 드러나지 않을 수 있고, 상업용·업무용 건물은 관리단 규약이나 공용부분 비용이 실제 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 현장 방문과 법원 기록 열람, 전문가 검토를 함께 진행하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동 등이 발생할 수 있으며, 낙찰 이후에도 소유권이전 지연이나 점유자 협의 문제가 생길 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 별도등기와 매수인 인수 권리가 표시된 경우에는 낙찰 후 부담이 예상보다 커질 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 공부를 다시 확인해야 합니다. 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 전문가 상담을 통해 실제 부담 범위를 검토하는 것이 바람직합니다.
가격만 보면 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 들어오지만, 경매에서는 낮은 최저가보다 인수 권리와 실제 사용 가능성이 더 중요합니다. 가산동 아파트형공장은 업무용 수요를 검토할 수 있는 유형이지만, 업종 제한, 건물 관리 상태, 호실의 실제 구조, 공용시설 이용 조건, 세금 및 관리비 부담을 종합적으로 확인해야 합니다. 단순 시세 비교만으로 판단하기보다는 입찰 목적이 실사용인지, 임대 운용인지, 보유 후 매각인지에 따라 검토 기준을 달리 잡아야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 체크사항 정리를 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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