사건개요
사건번호: 2026타경28
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 아파트형공장
소재지: 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제405호
감정가: 684,000,000원
최저가: 547,200,000원
매각기일: 2026.07.30 목요일 10:00
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 80%
이번 물건은 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제405호로 확인되는 아파트형공장 경매입니다. 법원 자료상 토지 7.18평, 건물 24.56평 규모이며 토지 및 건물 일괄 매각 조건으로 진행됩니다. 감정가는 684,000,000원, 최저입찰금액은 547,200,000원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 7월 30일 목요일 오전 10시입니다.
물건 종류는 아파트형공장으로, 감정평가 현황에는 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중인 공장 부지라는 내용이 함께 확인됩니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물 중 제4층 일부 호실로 기재되어 있으며, 사용승인일은 2018년 8월 20일입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호는 페어글라스 창호 등으로 조사되어 있습니다.
입지와 관련해서는 구로구 구로동이라는 서울 서남권 업무·산업 수요가 형성된 지역이라는 점을 우선 확인할 수 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지 중 한국수출 서울디지털 산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있어 일반 주거용 물건과는 검토 기준이 다릅니다. 대로3류 폭 25미터에서 30미터 도로 접합 내용도 확인되지만, 실제 차량 진출입, 주차 동선, 하역 편의성, 엘리베이터 이용 조건은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
이 물건은 단순 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 실제 사용 가능성과 관리 규정 확인이 중요합니다. 아파트형공장 또는 지식산업센터 성격의 물건은 업종 제한, 입주 가능 업종, 관리단 규약, 공용부분 사용 조건, 주차 배정, 물류 이동 동선 등이 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 실사용 목적이라면 제조, 사무, 연구, 콘텐츠 제작 등 본인의 업종이 해당 시설과 관련 법령상 입주 가능한지 사전에 확인하는 절차가 필요합니다.
법원 자료에는 당해 부동산 각 호수의 경계 및 면적에 관하여 현재 점유 중인 주식회사 스튜디오 그리다가 리모델링을 하여 경계가 불명확하므로, 각 호수의 자세한 경계 및 면적은 별도 절차에 의해 확정할 필요가 있다는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 이 부분은 제405호 단독 입찰자에게도 중요한 확인 사항입니다. 실제 점유 구역과 등기상 호실, 건축물대장상 면적, 도면상 경계가 서로 맞는지 확인하지 않으면 인도 과정이나 향후 사용 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.
소재지 지도
점유관계도 신중하게 봐야 합니다. 현장조사 당시 임차인 주식회사 스튜디오그리다 직원에게 권리신고 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한 결과, 임차인은 401호부터 407호까지 전부를 점유 사용하고 있다고 진술한 것으로 기재되어 있습니다. 전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 등재자가 없는 것으로 표시되어 있으나, 업무용·공장용 물건에서는 전입 여부만으로 점유 및 임대차 위험을 모두 판단하기 어렵습니다.
또한 401호 상가건물임대차 현황서상 등재된 흔한빙의물인줄알았다 문화산업전문유한회사, 정현에 대해서는 현재 점유 중인 대표이사가 모른다고 했다는 내용도 확인됩니다. 이 내용은 제405호 자체의 권리관계와 직접 연결되는지, 인접 호실과 통합 사용 중인 구조 문제인지, 전체 리모델링 및 점유 범위 문제와 관련되는지 추가 확인이 필요합니다. 경매에서는 일부 기재가 다른 호실을 언급하더라도 실제 사용 상태가 연결되어 있으면 명도와 경계 확정에 영향을 줄 수 있습니다.
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 말소기준권리, 임차인의 대항력과 배당요구 여부, 상가건물임대차보호법 적용 가능성, 관리비 체납 여부를 함께 확인해야 합니다. 제공 자료에는 등기부 권리의 세부 내역이 충분히 드러나지 않으므로, 등기사항증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 매각기일 전 최신 기준으로 다시 대조해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 일부만으로 단정할 수 없고, 전문가 확인이 필요한 영역입니다.
입찰 전에는 먼저 제405호의 실제 위치와 출입구, 내부 경계, 전용 사용 부분, 공용 부분, 리모델링 상태를 확인해야 합니다. 401호부터 407호까지 일괄 점유 사용 중이라는 조사 내용이 있으므로, 해당 호실만 독립적으로 사용 가능한 구조인지, 벽체나 출입 동선이 변경되어 있지는 않은지, 전기·통신·소방·냉난방 설비가 호실별로 구분되는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 공장 또는 업무시설로 사용하려면 내부 인테리어보다 설비와 관리 규약 적합성이 더 중요할 수 있습니다.
위험요소 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자와의 협의 문제, 관리비 및 공용부분 사용료, 명도 기간과 비용이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 리모델링으로 경계가 불명확하다는 기재가 있는 물건은 입찰 전 현장 확인과 도면 검토, 관리사무소 확인, 법원 비치 서류 열람을 통해 사실관계를 보강해야 합니다. 단순히 유찰 횟수나 최저가만 보고 접근하기보다 예상 비용과 일정까지 계산하는 것이 필요합니다.
토지이용계획상 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선 등 여러 제한 사항도 표시되어 있습니다. 이미 사용승인된 집합건물의 한 호실이라 하더라도 업종 변경, 내부 공사, 간판, 설비 증설, 용도 관련 사항에서는 제한이 문제가 될 수 있습니다. 입찰자는 본인의 사용 목적이 해당 건물과 지역의 제한 조건에 맞는지 관할 기관, 관리단, 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 상담합니다. 이 물건은 서울 구로구 구로동 지식산업센터 성격의 아파트형공장으로 보이지만, 호실 경계와 점유관계 확인이 특히 중요한 사건입니다. 입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 건축물대장, 관리비 내역을 함께 확인해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 따라 실사용 물건, 임대 검토 물건, 소형 공장형 물건 등으로 나누어 비교할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 바뀌었는지 반드시 다시 확인하고, 점유자 변동이나 권리변동 여부도 최신 기준으로 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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