사건개요
· 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9
· 토지면적: 5,278.63평 (약 17,454㎡)
· 용도지역: 임야 (세부 지목은 등기부등본 및 지적도 확인 필요)
· 감정가: 1,963,895,900원
· 최저매각가: 471,531,000원 (감정가 대비 약 24%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026년 7월 2일
· 사건번호: 2024타경8647
· 법원: 울산지방법원
확인된 물건 정보
해당 물건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리에 위치한 임야입니다. 총면적 5,278.63평으로 비교적 대규모 부지이며, 현재 4회 유찰되어 감정가의 약 24% 수준인 4억 7천만 원대에 매각이 진행 중입니다. 임야는 전원주택 부지, 귀농귀촌 용지, 캠핑장 부지 등 다양한 용도로 활용을 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 지목과 형질, 도로 접근성, 전기 및 수도 시설 인입 여부 등은 직접 현장 방문과 관할 관청 확인이 필요합니다.
입지 확인 포인트
· 위치: 울주군 두서면 서하리는 울산 북동부에 위치하며, 국도 24호선과 인접해 있습니다. 실제 진입로는 비포장 구간이나 경사도가 있을 수 있으므로 차량 접근이 가능한지 반드시 확인하십시오.
· 주변 환경: 주변은 산림 지역이며, 인접한 마을로는 서하리 일대에 소규모 취락이 분포합니다. 대형 마트나 의료시설과 같은 생활 인프라는 차량 이동이 필요합니다.
· 자연환경: 청정 자연을 갖추고 있어 전원생활이나 휴양 목적에 적합할 수 있으나, 경사도와 토질 상태에 따라 활용도가 달라지므로 전문가의 현장 조사를 권장합니다.
· 개발 호재: 현재 확인된 대규모 개발 계획은 없습니다. 장기적인 가치 상승을 기대하기보다는 현재 실사용 목적에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다.
권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 등기부등본에 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 말소기준권리 일자 및 선순위 담보권의 내용을 정확히 파악하여 낙찰 후 추가 부담이 발생하지 않도록 주의하세요.
· 임차인 및 점유자: 임야는 점유자가 없는 경우가 많지만, 무단 경작이나 묘지 조성 등이 있을 수 있습니다. 현장 방문 시 주변에 경작 흔적이나 분묘 유무를 확인하고, 명도 문제가 발생할 여지를 검토하십시오.
· 지상권 및 지역권: 도로 통행권이나 수도관로 부설권 등의 지역권이 설정되어 있을 수 있으므로, 등기부등본 외에 토지대장과 지적도도 함께 확인해야 합니다.
권리분석은 예상치 못한 권리변동이나 추가 비용을 방지하기 위해 반드시 전문가의 도움을 받아 정밀하게 분석하시기 바랍니다.
입찰 전 점검사항
· 현장 확인: 반드시 직접 방문하여 실제 경사도, 토질, 접근 도로, 인근 도로와의 연결 상태, 전기 및 수도 인입 가능성 등을 확인하세요. 인근 주민이나 이장을 통해 주변 정보를 듣는 것도 도움이 됩니다.
· 서류 확인: 등기부등본, 토지대장, 지적도, 용도지역 확인서, 도시계획 확인서 등 최신 서류를 발급받아 물건의 법적 현황을 꼼꼼히 검토하십시오.
· 유찰 내역: 4회 유찰로 최저가가 낮아진 상태이지만, 추가 유찰 가능성도 있습니다. 입찰 일정과 경쟁 강도를 예측하여 적정 입찰가를 산정하세요.
· 매각기일: 2026년 7월 2일까지 시간적 여유가 있으므로 충분한 준비 기간을 확보하시기 바랍니다.
리스크 점검
경매 물건은 낙찰 후 소유권이전 등기까지 일정 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동으로 인해 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리 및 선순위 권리관계, 임차인이나 점유자의 존재, 관리비나 세금 체납 여부는 등기부등본이나 공시 자료에 전부 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한, 임야의 경우 지목 변경이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법률과 규제를 사전에 확인해야 합니다. 이러한 리스크를 최소화하기 위해 전문가의 상담과 검토를 반드시 거치시길 권장합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고 신중하게 결정하세요.
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