사건개요
사건번호: 2024타경101176
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 4층 401호
감정가: 472,000,000원
최저가: 241,664,000원
매각기일: 2026.07.30 10:00
진행상태: 유찰 3회, 최저가 51%
이번 물건은 서울특별시 구로구 구로동 알토 제4층 제401호로 확인되는 다세대주택 경매입니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 원문 기준 토지면적은 9.76평, 건물면적은 16.48평입니다. 감정가는 472,000,000원이고 최저입찰금액은 241,664,000원으로 표시되어 있습니다.
소재지는 서울 구로구 시흥대로161가길 19-19입니다. 구로동 주거지 내 다세대주택으로, 입찰 전에는 주변 도로 접근성, 대중교통 이용 편의, 생활편의시설과의 거리, 인근 주거 수요 등을 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다. 원문에는 역세권, 대로변, 특정 개발계획 같은 내용이 확인되지 않으므로 해당 표현은 단정하기 어렵습니다.
물건의 구조는 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬라브지붕 6층 건물로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 관련 내용에서 공부상 각 층 1개 호실로 되어 있으나 현황은 각 층마다 4개 호로 나누어 이용 중이라는 취지의 설명이 반복됩니다. 제4층 제401호 역시 현황상 401호, 402호, 403호, 404호로 나누어 이용 중이라는 내용이 있어 내부 구조와 실제 점유 단위 확인이 중요합니다.
이 부분은 단순한 면적 확인을 넘어 입찰 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 공부상 호실과 현황 호실이 다르면 실제 인도 범위, 점유자 특정, 임대차 관계, 사용승인 및 위반건축물 여부 확인이 함께 필요할 수 있습니다. 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 등기사항전부증명서를 서로 대조해야 합니다.
토지는 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 집합건축물대장 표제부상 대지면적은 154.7㎡로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서와 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 합계 171.6㎡로 등재되어 있다는 내용도 확인됩니다. 대지권 면적과 대장상 면적 차이는 반드시 서류로 재확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 원문에 별도등기 표시가 있습니다. 등기사항전부증명서 표제부 대지권의 표시 중 별도등기 있음이라는 내용과 토지 을구 근저당권 설정등기 관련 문구가 확인됩니다. 별도등기는 낙찰 후 권리 승계나 말소 여부 검토가 특히 중요한 부분이므로, 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 말소기준권리와 인수 가능성을 전문가와 함께 확인해야 합니다.
매각물건명세서 관련 내용에는 김준혁, 백연주, 이서현의 주택임차권등기일이 각각 기재되어 있습니다. 또한 현장 방문 당시 6층에서 임차인 어윤학과 전화문답으로 점유관계를 확인했다는 내용도 포함되어 있습니다. 다만 이 물건은 제4층 제401호이므로, 해당 점유 내용이 본 매각 대상과 어떤 관계가 있는지는 법원 서류 원본으로 구분해서 확인해야 합니다.
임차권등기, 주민등록 전입, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유자, 호실별 사용관계는 명도 난이도와 인수 가능성 판단에 연결됩니다. 특히 공부상 1개 호실과 현황상 다수 호실 사용이 혼재된 물건은 점유자 특정이 쉽지 않을 수 있어, 입찰 전 현장 방문과 문패, 우편함, 계량기, 출입문 구조, 실제 거주 여부 확인이 필요합니다.
입찰 전 확인할 핵심은 네 가지입니다. 첫째, 제401호의 실제 내부 구획과 사용 현황입니다. 둘째, 별도등기의 권리 성격과 매각으로 소멸되는지 여부입니다. 셋째, 임차권등기와 점유관계가 본 물건에 미치는 영향입니다. 넷째, 대지권 면적과 공부 간 불일치가 향후 소유권 이전이나 이용에 문제를 만들 수 있는지 여부입니다.
위험요소 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료만으로는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 위치, 임차인과 점유자 관계, 미납 관리비, 명도 협의 가능성 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 등기부 최신 발급본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 전입세대열람 자료를 확인하고 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 바람직합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점은 관심 요소가 될 수 있지만, 유찰 횟수만으로 좋은 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 본 물건은 별도등기, 현황상 분할 이용, 대지면적 관련 차이, 임차권등기 기재 등 확인할 항목이 여러 개입니다. 가격보다 먼저 권리와 점유, 물리적 현황을 정확히 보는 순서가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 권리관계 점검, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형 경매 물건을 선별해 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 경매 진행 중 권리관계나 점유관계, 매각조건이 변경될 수 있으므로 법원 비치 서류와 최신 등기부를 기준으로 최종 판단하시기 바랍니다.
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