사건개요
사건번호: 2025타경511139
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 인천광역시 연수구 송도동 3-40 송도풍림아이원아파트 610동 11층1101호
감정가: 823,000,000원
최저가: 576,100,000원
매각기일: 2026.07.30(목) 10:00
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 있는 송도풍림아이원아파트 610동 11층 1101호입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄 매각하는 아파트 물건이며, 감정가는 823,000,000원, 최저입찰금액은 576,100,000원으로 확인됩니다. 진행 상태는 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다시 입찰이 예정된 건입니다.
물건의 건물 면적은 47.31평, 토지 면적은 40.36평으로 기재되어 있습니다. 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 11층 1101호입니다. 공동주택 경매에서는 전용면적, 공급면적, 대지권 비율, 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태가 입찰 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서의 세부 내용을 함께 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 원문 자료상 본건이 신송초등학교 부근에 위치한 아파트로, 주변은 아파트와 상가건물이 밀집된 지역으로 기재되어 있습니다. 송도동 아파트 물건을 검토할 때는 단지 내부 관리 상태, 동 배치, 층수, 향, 조망, 주차 여건, 대중교통 접근성, 생활 편의시설 이용 동선 등을 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 특히 같은 단지 안에서도 동과 층, 향, 내부 상태에 따라 체감 가치가 달라질 수 있으므로 단순히 최저가만 보고 판단하기보다는 실제 사용성과 환금성을 함께 살펴야 합니다.
확인된 자료상 토지는 장방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 다만 토지이용계획과 제한사항, 대지권 비율, 집합건물 등기 구조는 등기부와 관련 공부를 통해 재확인해야 합니다. 아파트 경매는 일반 주거 수요가 비교적 명확한 편이지만, 입찰 전에는 주변 실거래 흐름, 동일 평형 매물 상태, 관리비 수준, 수리 필요 여부를 별도로 비교해야 합니다. 원문에 시세나 수익률이 구체적으로 제시되어 있지 않으므로 확인되지 않은 가격 전망을 전제로 입찰가를 산정하는 것은 피해야 합니다.
소재지 지도
권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 매각물건명세서상 본건 주소지 내 전입세대 열람내역, 주민등록등본, 외국인체류확인서가 첨부된 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 문구만으로 임차인 유무, 대항력, 배당요구 여부, 점유자 관계, 인도 가능성을 단정할 수는 없습니다. 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 종합해 말소기준권리와 인수 가능 권리 여부를 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정할 수 없습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지에 따라 인도 절차와 협의 방식이 달라질 수 있습니다. 관리비 체납이 있는 경우 낙찰자가 실제로 부담해야 할 범위가 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인도 필요합니다. 특히 장기 점유, 임차인 대항력 주장, 가족 전입, 외국인 체류 확인 사항 등은 서류상 일부만 드러날 수 있어 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 배당 관련 이의, 매각허가결정 이후의 항고 가능성 등이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 소멸하는 경우가 많지만, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 현황조사서, 등기부등본을 최신 기준으로 다시 확인하고 필요하면 전문가 상담을 거쳐야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 사건번호 2025타경511139의 매각기일과 최저입찰금액이 변경되지 않았는지 확인해야 합니다. 둘째, 입찰보증금 산정 기준과 입찰표 작성 내용을 실수 없이 준비해야 합니다. 셋째, 현장 방문을 통해 단지 출입, 공용부 관리 상태, 엘리베이터, 주차장, 주변 소음, 일조와 조망을 확인하는 것이 좋습니다. 넷째, 내부 확인이 어려운 경우에는 감정평가서 사진과 주변 동일 평형의 상태를 참고하되, 수리비 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
이 물건은 송도동 생활권 내 아파트 경매 물건으로, 확인된 자료만 놓고 보면 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태에서 입찰이 예정되어 있습니다. 다만 가격만으로 접근하기보다는 권리관계, 점유 상태, 관리비, 실제 사용 가능성, 향후 매도 가능성을 함께 따져야 합니다. 주거용 아파트 경매는 입찰자가 많을 수 있으므로 무리한 금액을 쓰기보다 사전에 기준 가격을 정하고 그 범위 안에서 판단하는 방식이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 서류 확인, 현장 점검 방향 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 종류에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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