사건개요
사건번호: 2025타경1376
관할법원: 부산지방법원 부산서부지원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 2층203호
감정가: 403,000,000원
최저가: 197,470,000원
매각기일: 2026.07.30(목) 10:00
진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%
이번 물건은 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 2층 203호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 2.64평, 건물면적은 13.87평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 403,000,000원, 최저입찰금액은 197,470,000원으로 표시되어 있고, 원문 기준 유찰 2회 및 감정가 대비 49% 수준의 최저가가 확인됩니다.
건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 구분상가로 파악됩니다. 원문에는 1층 103호 외 3개호라는 표현도 함께 확인되므로, 실제 매각 대상 호실과 집합건물 표시, 전유부분 위치는 반드시 등기사항전부증명서와 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 본문에서 다루는 핵심 대상은 원문 소재지에 기재된 2층 203호 기준이며, 입찰 전 표시상 불일치가 없는지 확인하는 절차가 중요합니다.
이용 상태는 현장조사 당시 영업이 중단된 상태로 기재되어 있습니다. 종전 상호는 아덴블랑제리 커피 매장으로 표시되어 있으나, 현재 영업 여부나 내부 집기, 인테리어 잔존 여부, 전기·수도·가스 등 설비 상태는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 상가 물건은 면적 자체보다 실제 사용 가능성, 공용부 접근성, 점포 전면 노출, 동선, 관리비 부담, 업종 제한 여부가 입찰가 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
입지 확인에서는 화명동 상권의 성격과 해당 건물 내 상업시설의 실제 유입 동선을 함께 봐야 합니다. 원문상 토지는 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지이며, 공동주택, 업무시설 및 상업시설 부지 등으로 이용되는 상태로 기재되어 있습니다. 다만 유동인구, 배후수요, 주변 임대료, 공실률, 매출 수준은 원문에서 확인되지 않으므로 현장 방문과 주변 중개업소 확인을 통해 별도로 검토해야 합니다.
상가 경매에서는 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다 실제 임대 가능성과 회복 비용을 함께 따져야 합니다. 영업 중단 상태라면 내부 철거비, 원상복구비, 신규 임차인 유치 기간, 관리비 체납 가능성, 업종 변경에 따른 시설 투자비가 발생할 수 있습니다. 특히 2층 상가는 업종 적합성과 계단·승강기 접근성, 간판 위치, 외부 노출 정도에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 원문에 세무서 발행 상가건물임대차 현황서를 열람한 결과 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 이 문구만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 상가건물임대차 현황서, 전입 또는 사업자등록 여부, 확정일자, 현장 점유 상태, 간판 및 내부 사용 흔적, 관리사무소 확인 내용을 함께 봐야 합니다.
매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 확인되나, 원문에 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나 있지는 않습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 선순위 임차권 가능성, 가압류·압류·근저당의 순위, 대항력 있는 점유자 존재 여부는 반드시 최신 등기와 법원 서류로 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 매각기일 전 취하 또는 변경, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 업종 제한, 기존 시설물 소유권, 임대차 분쟁이 실제 비용으로 이어질 수 있으므로 입찰 전 상담과 서류 검토가 필요합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준, 매각물건명세서의 점유관계, 현황조사서의 실제 사용 상태, 등기부 권리관계, 건축물대장상 용도와 위반건축물 여부를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다. 현장에서는 해당 호실의 출입 가능 여부, 내부 상태, 층별 공실 현황, 엘리베이터 동선, 주차 이용 조건, 관리사무소 안내사항, 주변 상가의 영업 지속성을 함께 살펴야 합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점은 검토할 만한 요소이지만, 낙찰 후 실제 운용 가능성과 비용 부담이 더 중요합니다. 임대수익을 기대하는 경우에는 예상 임대료를 임의로 높게 잡기보다 주변 유사 면적 상가의 실제 호가와 공실 기간을 비교해야 합니다. 직접 사용을 고려한다면 업종 적합성, 시설 공사비, 인허가 가능성, 고객 접근성을 함께 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 현장 점검 포인트, 입찰 전 체크리스트 상담을 돕고 있습니다. 본 물건은 부산 북구 화명동 근린상가로, 가격만 보기보다 권리와 점유, 상권 회복 가능성, 실제 사용 비용을 함께 검토해야 하는 유형입니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 함께 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 비치 서류 및 최신 등기 변동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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