사건개요
사건번호: 2025타경509693
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 숙박시설
소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5
감정가: 1,582,723,520원
최저가: 1,107,906,000원
매각기일: 2026.07.30
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5 일원의 숙박시설 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물 전체매각으로 기재되어 있으며, 토지면적은 약 532.07평, 건물면적은 약 316.43평입니다. 감정가는 1,582,723,520원이고 1회 유찰 후 최저가는 1,107,906,000원으로 공고되어 있습니다.
물건은 영흥도 장경리해수욕장 인근의 순복음 부흥교회 수양관과 인근 토지로 표시되어 있습니다. 원문상 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며, 목록 4 건물 1층은 공부상 여관 관련 용도로 기재되어 있으나 현황은 예배당 및 주방으로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 따라서 단순 숙박시설로만 접근하기보다 실제 사용 상태, 건물 내부 구조, 용도 변경 가능성, 현재 점유 관계를 함께 확인해야 합니다.
토지는 여러 필지로 구성된 것으로 보이며, 일부는 상업용 건부지, 일부는 도로, 일부는 자연림 상태로 기재되어 있습니다. 특히 목록 3은 맹지이며 자연림 상태이고, 토지에 자생하는 입목 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 평가한 것으로 보입니다. 목록 2와 목록 5는 지분매각 대상이고 대부분 도로로 사용 중인 것으로 보인다는 내용이 있으므로, 지분권의 범위와 실제 통행 이용 관계를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
건물과 관련해서는 옥탑층 제시외 건물인 옥탑, 판넬조 창고 2개가 평가 및 매각에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 또한 지상 제시외 수영장 2개, 다용도실 건물, 다용도실 및 창고, 바닥데크시설 등이 있는 것으로 보이며 전문가의 측량이 필요해 보인다는 문구가 있습니다. 제시외 건축물은 낙찰 후 사용, 철거, 보수, 인허가 문제로 이어질 수 있어 현장 답사와 공부 확인이 중요합니다.
입지 측면에서는 영흥도 내 해수욕장 인근이라는 점이 눈에 띄지만, 실제 숙박 수요나 운영 가능성을 단정할 수는 없습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태를 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 다만 섬 지역 숙박시설은 성수기와 비수기 차이, 관리 인력, 시설 노후도, 주차 편의, 인근 경쟁 시설, 리모델링 비용에 따라 실제 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서, 전입세대확인서 등을 함께 보아야 합니다. 원문에는 본건 주소지 내 전입세대확인서 열람내역이 첨부되어 있다는 내용이 있으나, 임차인 또는 점유자의 대항력, 배당요구 여부, 실제 점유 범위는 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다. 특히 숙박시설이나 수양관처럼 실제 이용자가 있었을 수 있는 물건은 현장 점유 상태 확인이 중요합니다.
또한 원문에는 목록 4에 대해 소유자의 법인등록번호 관련 본점 대표자 정보가 없어 상가건물임대차현황서 발급 신청이 원활하지 않을 수 있다는 취지의 내용이 있습니다. 이 부분은 임대차 확인 절차에서 중요한 지점입니다. 국세청 자료 신청이 제한되는 경우 별도 방법으로 임대차 현황을 확인해야 하며, 법원 경매계 문의와 현장 탐문을 병행하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비 또는 공과금, 명도 협의 과정이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 제시외 건물과 도로 지분, 맹지 토지, 현황과 공부상 용도 차이가 함께 보이는 사건은 전문가의 검토와 상담을 통해 낙찰 후 부담 가능성을 미리 따져보는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 감정평가서의 토지별 평가 내역과 건물 층별 면적, 제시외 건물 포함 여부, 매각 제외 물건 유무를 다시 확인해야 합니다. 토지이용계획확인원, 건축물대장, 등기사항증명서, 지적도, 임야도, 현황도로 이용 관계도 함께 검토해야 합니다. 현장에서 실제 진입로 폭, 주차 가능성, 시설 관리 상태, 누수나 균열, 전기·수도·정화조 상태를 확인하는 것도 필요합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이지만, 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 요소가 많습니다. 숙박시설 운영 목적, 종교시설 또는 수양관 활용 목적, 리모델링 후 임대 목적 등 어떤 방향으로 검토하느냐에 따라 필요한 비용과 리스크가 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정은 단순 감정가 기준이 아니라 실제 수리비, 인허가 가능성, 명도 비용, 보유 기간 비용을 반영해 보수적으로 검토하는 편이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 점검, 입찰 전 서류 확인, 명도 관련 상담을 중심으로 의뢰인의 상황에 맞는 검토를 돕고 있습니다. 이번 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 상담을 받아보실 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 정보는 변경될 수 있고, 권리관계나 점유 상태도 매각기일 전까지 달라질 수 있습니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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