사건개요
사건번호: 2024타경3593
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 임야
소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산73-9
감정가: 2,234,800,000원
최저가: 1,564,360,000원
매각기일: 2026.07.30 10:30
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산73-9 일원으로 확인되는 임야 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지매각이며, 전체 토지면적은 1,626.85평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 2,234,800,000원, 1회 유찰 후 최저가는 1,564,360,000원으로 진행됩니다.
감정평가현황에 따르면 대상 토지는 여러 필지 또는 기호로 나뉘어 일괄매각되는 구조입니다. 기호 1은 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 임야 및 경작지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 2, 3, 4, 6은 현황 도로 등의 상태로 표시되어 있고, 기호 5는 남측 인접 하천과의 정확한 경계 및 이용상황을 별도 측량으로 확인해야 한다고 되어 있습니다. 기호 7은 전 등의 상태로 파악됩니다.
면적 구성은 원문상 1,010.96평, 33.88평, 30.55평, 3.93평, 21.18평, 108.30평, 418.06평 등으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 단순히 전체 면적만 보고 판단하기보다 각 기호별 실제 이용상태, 도로 편입 여부, 하천 인접 부분, 경작 가능 면적, 임야로 남아 있는 부분을 구분해서 확인해야 합니다.
이 물건의 핵심은 임야와 경작지, 현황 도로, 하천 인접 토지가 함께 섞여 있다는 점입니다. 토지 경매에서는 공부상 지목과 실제 현황이 다를 수 있고, 일부가 도로처럼 이용되고 있으면 향후 활용 가능성과 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 하천과 맞닿은 부분은 경계가 불명확할 수 있으므로 현장 답사와 지적 측량 검토가 중요합니다.
입지 확인은 화도읍 묵현리 일대의 생활권, 주변 도로 접근성, 인근 토지 이용 형태, 경사도, 차량 진입 가능 여부를 중심으로 보는 것이 좋습니다. 원문에는 인접 도로상태 항목이 명확히 정리되어 있지 않으므로, 실제 도로 폭과 포장 여부, 사유지 통행 문제, 농기계나 차량 진입 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
소재지 지도
토지활용 관점에서는 임야, 전, 현황 도로, 하천 인접 토지의 성격을 각각 나누어 봐야 합니다. 전원주택부지나 농지 활용 가능성을 단정하기 어렵고, 개발행위허가, 산지전용, 농지 관련 제한, 하천구역 또는 인접 제한 여부 등은 토지이용계획확인원과 관할 행정기관 확인이 필요합니다. 원문에 토지이용계획 및 제한상태가 상세히 드러나지 않았기 때문에 이 부분은 입찰 전 필수 검토 대상입니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서에 일괄매각이라는 점과 지상의 소유자 미상 수목이 토지에 포함되어 일괄 평가되었다는 내용이 확인됩니다. 다만 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 지상권, 법정지상권 성립 가능성, 분묘기지권, 점유 관계 등은 원문 일부만으로 단정할 수 없습니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
토지 경매에서는 현장에 보이는 이용 상태와 법적 권리관계가 다르게 나타나는 경우가 있습니다. 임야 안에 수목이 포함되어 평가되었다고 하더라도 실제 벌목 가능 여부, 경계 밖 식재 여부, 인접 토지와의 침범 문제는 별도로 확인해야 합니다. 또한 경작지가 포함된 경우 실제 경작자, 점유자, 사용승낙 관계가 있는지도 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 입찰 전후 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 건물보다 점유관계가 겉으로 잘 보이지 않는 경우가 있어 현장 답사와 주민 탐문, 법원 서류 확인을 병행해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 실제 사용할 수 있는 면적과 제한이 걸리는 면적을 분리해서 계산해야 합니다. 현황 도로 부분은 소유권을 취득하더라도 독점적 사용이 제한될 수 있고, 하천 인접 토지는 경계 확정과 이용 제한이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 판단하기보다, 측량 비용, 진입로 확보, 행정 인허가 가능성, 향후 보유비용까지 함께 검토해야 합니다.
남양주시 화도읍 묵현리 임야 물건은 면적 규모가 있는 토지 경매로 볼 수 있지만, 기호별 현황이 단순하지 않습니다. 임야와 경작지, 도로, 하천 인접 부분이 혼재되어 있으므로 초보 입찰자는 서류상 면적과 실제 활용 가능 면적의 차이를 특히 주의해야 합니다. 현장에서는 경계표식, 경사도, 배수 상태, 인접 토지와의 높낮이, 통행로 연결 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 현장 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 투자 목적과 예산에 맞춰 비교 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 토지이용계획확인원, 지적도와 임야도를 다시 확인하고 현장 상태도 재점검하시기 바랍니다. 법원 경매 정보는 기일 변경, 취하, 정정, 권리변동이 생길 수 있으므로 입찰 직전 최신 자료 확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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