사건개요
사건번호: 2025타경1168
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 인천광역시 남동구 만수동 943-5
감정가: 561,352,440원
최저가: 275,063,000원
매각기일: 2026.07.30 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가의 49%
이번 물건은 인천광역시 남동구 만수동 943-5에 위치한 근린주택 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄매각하는 사건이며, 토지면적은 49.46평, 건물면적은 102.30평으로 확인됩니다. 감정가는 561,352,440원이고 최저입찰금액은 275,063,000원으로 표시되어 있습니다.
감정평가 자료에 따르면 토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 스라브위기와지붕 3층 건물로 기재되어 있으며, 주상용 건물로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 근린주택은 주거와 일부 상업적 활용 가능성이 함께 검토되는 유형이므로 실제 용도, 층별 사용 현황, 출입 동선, 내부 구조를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 확인되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 관련 제한사항이 함께 기재되어 있습니다. 이러한 제한은 당장 입찰 가능 여부를 막는 요소라기보다 향후 용도 변경, 증축, 리모델링, 임대 업종 검토 시 영향을 줄 수 있으므로 관할 지자체와 관련 기관을 통해 별도 확인이 필요합니다.
본건은 제시외 건물이 매각목적물 및 평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 계단실, 다용도실, 발코니, 창고 등으로 표시된 부분이 있으며, 감정평가서와 건물개황도를 통해 위치와 면적, 실제 사용 상태를 맞춰 보아야 합니다. 제시외 건물은 공부상 면적과 현황이 다를 수 있어 추후 사용승계, 철거 가능성, 위반건축물 여부까지 함께 점검하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
입지 확인에서는 만수동 생활권 안에서 도로 접면, 차량 진입, 주차 가능성, 주변 상권과 주거 수요를 함께 살펴야 합니다. 원문에는 역세권이나 대로변 여부가 직접 확인되지 않으므로 해당 표현은 단정하기 어렵습니다. 다만 주상용 건물로 이용 중인 물건인 만큼 1층의 사용 형태, 주변 점포 구성, 보행 접근성, 생활 편의시설과의 거리 등은 입찰 전 현장답사에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못했고, 전입세대 및 상가건물임대차현황서 열람 결과 소유자 및 임차인이 점유하는 것으로 추정된다고 되어 있습니다. 이 부분은 명도 난이도와 인수 가능성 판단에 중요한 내용입니다. 전입세대 열람 내역, 주민등록표 등본, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서가 첨부되어 있다고 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
특히 임차인이 있는 경우 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 상가임대차 적용 여부에 따라 낙찰자가 부담할 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다. 자료만으로 임차인 권리와 명도 난이도를 단정하기 어렵기 때문에 말소기준권리, 선순위 권리, 배당관계, 점유관계를 전문가와 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 현황조사에서 이해관계인을 만나지 못한 사건은 실제 점유자와 임대차 조건이 추후 확인될 가능성이 있으므로, 법원 문건과 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 최신 기준으로 재확인해야 합니다. 건물 내부 상태, 누수나 균열, 전기·수도·가스 설비, 불법 증축 여부, 체납 관리비나 공과금 여부도 현장에서 체크하는 것이 필요합니다. 최저가가 감정가 대비 낮아졌다고 해도 수리비, 명도 비용, 보유 비용까지 반영해야 실제 입찰가 판단이 가능합니다.
이 물건은 인천 남동구 만수동의 근린주택으로, 주거와 일부 상업적 활용 가능성을 함께 검토할 수 있는 유형입니다. 다만 임차인과 점유자 관계, 제시외 건물, 공부와 현황의 차이, 권리변동 가능성을 확인하기 전에는 단정적인 판단을 피해야 합니다. 입찰을 검토한다면 서류 확인과 현장답사, 권리분석 상담을 함께 진행하는 방식이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다. 경매 정보는 진행 중 변동될 수 있으므로 최종 판단은 법원 자료와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.
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