사건개요
사건번호: 2025타경101090
관할법원: 부산지방법원 부산서부지원
물건종류: 답 토지
소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 513-48
감정가: 462,476,000원
최저가: 111,040,000원
매각기일: 2026.07.30. 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 부산광역시 강서구 대저2동에 소재한 답 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 703.01평입니다. 감정가는 462,476,000원, 최저입찰금액은 111,040,000원으로 확인됩니다. 진행상태는 유찰 4회로 기재되어 있으나, 실제 입찰 여부와 최저가 변동은 매각기일 전 법원 공고와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
물건의 지목은 답으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 기재되어 있고, 이용상태는 답 기타로서 화분을 이용한 농작물 재배 중인 상태로 나타납니다. 건물면적은 별도로 확인되지 않으며, 자료상 토지 자체가 매각 대상인 것으로 보입니다. 다만 토지 경매는 실제 경계, 이용 상태, 점유 관계, 농지 관련 인허가 요건이 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있어 단순한 면적과 최저가만으로 판단하기 어렵습니다.
이 물건에서 먼저 확인해야 할 부분은 농지취득자격증명입니다. 원문에는 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 기재되어 있으며, 특별매각조건으로 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하는 경우 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환받지 못할 수 있다는 취지의 문구가 포함되어 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 토지의 농지 여부, 취득 자격, 이용계획서 제출 가능성, 관할 행정기관의 발급 기준을 반드시 확인해야 합니다.
소재지는 부산 강서구 대저2동 513-48입니다. 강서구 일대 토지는 농지, 하천 인접 토지, 개발제한 또는 각종 이용 제한 여부에 따라 활용 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건 역시 토지이용계획 및 제한상태에 역사문화환경보존지역, 하천구역, 국가하천 평강천 관련 내용, 토지거래계약 관련 제한으로 보이는 기재가 포함되어 있습니다. 따라서 실제 사용 목적이 농업인지, 장기 보유인지, 향후 활용 검토인지에 따라 확인해야 할 서류가 달라집니다.
입지 확인에서는 도로 접면, 진입 가능 여부, 농기계나 차량 접근성, 주변 토지와의 높낮이, 배수 상태, 하천 수위 상승 시 영향 가능성을 중점적으로 봐야 합니다. 원문에는 토지 북측 일부가 항공사진상 평강천 수위 상승 시 포락 가능성이 있다는 취지의 내용이 확인됩니다. 포락 가능성이 있다는 기재는 실제 이용면적, 경계 분쟁, 향후 관리 부담, 가치 판단에 영향을 줄 수 있으므로 현장 답사와 지적도, 항공사진, 관련 공부를 함께 대조해야 합니다.
소재지 지도
매각물건명세서에는 본건 토지 위에 성명불상 묘목을 키우고 있었고, 경작자 및 소유자 등을 만날 수 없어 점유 및 임대차 관계를 알 수 없었다는 내용이 기재되어 있습니다. 또한 경계는 육안으로 구분할 수 없어 측량, 감정 등이 필요할 것으로 보인다는 취지의 문구가 있습니다. 토지 경매에서 경작자, 묘목 소유자, 점유자 여부는 명도와 사용 개시 시점에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 현장 방문만으로 단정하지 말고 법원 서류와 현황조사를 함께 확인해야 합니다.
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 법정지상권 성립 가능성, 분묘나 수목 등 지상물 문제, 임대차 또는 점유 관계를 구분해서 살펴야 합니다. 원문 일부에는 관련 항목명이 보이나 세부 권리 내용이 모두 명확하게 드러나지는 않습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 가처분이나 가등기, 압류와 근저당의 선후관계는 등기사항증명서와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
특히 이 물건은 농지취득자격증명 제출 조건과 하천구역 관련 내용, 일부 포락 가능성, 점유 및 경작 관계 불명확성, 경계 확인 필요성이 함께 보입니다. 이러한 요소는 낙찰가 산정뿐 아니라 매각허가, 소유권이전, 실제 사용 가능 시점에도 영향을 줄 수 있습니다. 서류상 최저가가 낮아 보이더라도 농지 취득 요건을 충족하지 못하거나 현장 상태가 예상과 다르면 입찰 후 부담이 커질 수 있습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 이 사건처럼 토지 위 경작물 또는 묘목이 확인되는 경우에는 해당 지상물의 소유자, 철거 또는 이전 문제, 사용 승낙 여부도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 종합적으로 검토하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장점검을 통해 실제 토지 경계와 주변 현황을 확인해야 합니다. 지적도상 면적과 현장에서 체감되는 이용 가능 면적이 다를 수 있고, 부정형 토지는 활용 계획을 세울 때 진입로와 작업 동선의 영향을 크게 받습니다. 북측 일부의 포락 가능성 문구가 있는 만큼 하천과의 거리, 둑 또는 수변 상태, 장마철 침수 이력, 주변 토지 소유자와의 경계 인식도 확인하는 편이 좋습니다.
또한 농지취득자격증명은 단순 서류가 아니라 입찰 가능성과 매각허가에 연결되는 중요한 조건입니다. 관할 행정기관의 발급 가능성, 본인의 취득 목적, 농업경영계획 제출 여부, 법인 또는 개인의 취득 제한 여부를 사전에 확인해야 합니다. 매각허가기일까지 제출하지 못할 경우 보증금 문제가 발생할 수 있다는 조건이 있으므로, 입찰 전 단계에서 확인을 미루지 않는 것이 중요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 리스크 검토를 도와드리고 있습니다. 이번 부산 강서구 대저2동 답 토지 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전에는 법원 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서, 토지이용계획확인원, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 농지취득자격증명 제출 조건과 점유·경작 관계, 경계와 포락 가능성은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
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