전남 목포시 후광대로 1층상가 상업용건물경매 2024타경53448

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전남 목포시 후광대로 1층상가 상업용건물경매 2024타경53448

경매컨설팅 2026. 7. 22. 00:18

사건개요

사건번호: 2024타경53448

관할법원: 광주지방법원 목포지원

물건종류: 근린상가

소재지: 전라남도 목포시 후광대로 128, 4층 401호

감정가: 870,000,000원

최저가: 389,760,000원

매각기일: 2026.08.03 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 45%

이번 물건은 전라남도 목포시 옥암동 세명프라자 4층 401호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 52.29평, 건물면적은 120.69평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 8억 7,000만 원이고 최저입찰금액은 3억 8,976만 원입니다.

소재지는 전라남도 목포시 후광대로 128, 4층 401호입니다. 원문상 본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남측 인근에 위치한다고 되어 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 함께 소재하는 것으로 기재되어 있어, 단순 주거지 내부 상가라기보다는 업무·생활 편의시설 수요를 함께 살펴봐야 하는 입지로 보입니다.

물건의 용도는 근린상가이며, 4층 401호가 대상입니다. 다만 원문에는 402호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 또한 기호 목적물 일부가 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용되고 있으나, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치와 면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이할 것으로 판단된다는 취지의 감정평가 관련 설명이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 건축물대장, 집합건축물 도면, 현장 이용 상태를 함께 대조해야 합니다.

토지는 세장형으로 기재되어 있고, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 상가 물건은 전용면적만 보고 판단하기보다 건물 전체의 동선, 엘리베이터 접근성, 주차 여건, 공용부 관리 상태, 층별 업종 구성, 공실 여부 등을 함께 봐야 합니다. 특히 4층 상가는 1층 상가와 달리 유동인구 노출보다 목적 방문 수요, 기존 임차인의 영업 지속 가능성, 주변 업무시설과 주거 배후수요가 더 중요하게 작용할 수 있습니다.

입지 확인 시에는 목포지원 인근이라는 점만으로 수요를 단정하기 어렵습니다. 후광대로 주변의 실제 차량 흐름, 보행 접근성, 인근 상가의 업종 분포, 같은 건물 내 운영 중인 점포와 공실 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다. 법원, 관공서, 아파트단지, 단독주택지가 혼재된 주변 환경은 장점과 한계가 함께 있을 수 있으므로, 임대 목적이라면 현재 임차 구조와 주변 임대 사례를 별도로 검토해야 합니다.

권리관계에서는 임차인 관련 내용이 특히 중요합니다. 원문상 상가건물임대차현황서에는 401호에 사업자등록신청일 2014년 3월 20일, 임대차기간 2014년 3월 1일부터 2016년 2월 28일까지, 보증금 1억 원으로 기재된 내용이 확인됩니다. 반면 임차인이 법원에 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에 첨부한 임대차계약서에는 2018년 8월 1일부터 점유를 개시한다는 내용이 있다는 점도 함께 기재되어 있습니다.

소재지 지도

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이처럼 임대차 관련 날짜와 자료의 기재가 여러 갈래로 보일 때는 단순히 한 문구만 보고 대항력이나 배당 여부를 판단하면 안 됩니다. 사업자등록일, 확정일자 여부, 실제 점유 개시일, 임대차계약서 내용, 배당요구 종기 내 배당요구 여부, 상가건물임대차보호법 적용 범위 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지, 임차인의 보증금 인수 가능성이 있는지 여부는 전문가 검토가 필요한 핵심 항목입니다.

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명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현재 401호가 402호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실처럼 이용 중이라는 점은 낙찰 후 사용·수익 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 영업 중인지, 402호와의 이용관계가 어떻게 형성되어 있는지, 공용부 출입과 내부 경계 복원이 가능한지 확인해야 합니다. 필요하다면 관리사무소, 현장 조사, 법원 기록 열람을 통해 점유 현황을 다시 점검하는 것이 좋습니다.

리스크 점검도 필수입니다. 경매 물건은 원문에 모든 변동사항이 완전히 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 특히 상가 물건은 체납 관리비, 공용부 사용 제한, 영업시설 철거 문제, 내부 경계 복원 비용 등이 실제 부담으로 이어질 수 있으므로 법원 매각물건명세서와 등기사항증명서, 감정평가서, 현장 상태를 함께 검토해야 합니다.

이번 물건의 최저가는 감정가 대비 45% 수준으로 표시되어 있지만, 가격만으로 유리하다고 판단할 수는 없습니다. 유찰 횟수가 있는 물건일수록 권리관계, 임차인 문제, 건물 이용 상태, 시장 임대수요, 내부 경계 문제 같은 이유가 숨어 있을 수 있습니다. 낮아진 최저가와 실제 인수 위험, 추가 비용, 명도 기간을 함께 계산해야 실질적인 입찰가 판단이 가능합니다.

입찰 전에는 사건번호 2024타경53448로 법원 경매기록을 확인하고, 매각물건명세서 최신본을 기준으로 점유관계와 임대차 내역을 다시 봐야 합니다. 원문에도 경매정보는 업데이트 과정에서 권리, 입력오류, 지적물건 변경 등에 따라 차이가 있을 수 있으므로 현장 답사와 담당 경매계 확인이 필요하다는 안내가 포함되어 있습니다. 매각기일이 2026년 8월 3일이므로 그 전까지 변경·취하·연기 여부도 반드시 확인해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰가 산정 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 지역과 금액대별 물건 검토가 가능합니다.