사건개요
사건번호: 2024타경1095
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 대전광역시 유성구 구암동 623-27
감정가: 2,117,101,600원
최저가: 1,481,971,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 유찰 1회, 감정가의 70%
이번 물건은 대전광역시 유성구 구암동 623-27에 소재한 근린주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물이 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 감정가는 2,117,101,600원, 최저가는 1,481,971,000원으로 확인되고, 현재 진행상태는 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정된 건입니다.
토지면적은 121.21평, 건물면적은 220.90평으로 기재되어 있습니다. 감정평가 내용에 따르면 대상 토지는 간선도로 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물로 표시되어 있고, 건물명은 로얄카운티 B동으로 기재되어 있습니다.
건물 이용상태는 1층이 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점과 계단실 등으로 되어 있으며, 상부층은 주거 임대 형태가 포함된 것으로 보입니다. 원문에는 5층 501호와 옥상 출입문 관련 내용도 기재되어 있는데, 공부상 4층으로 되어 있으나 옥상 일부를 구조변경하여 주거 1세대를 만든 제시외건물로 표시되어 있습니다. 제시외건물이 포함되는 사건이므로 면적, 구조, 적법성, 실제 사용상태는 반드시 별도 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 건물면적에 포함되지 않은 확장형 발코니 등을 본 건물에 포함하여 평가했다는 내용이 있습니다. 또한 다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가했다는 설명도 확인됩니다. 따라서 내부 호실별 구조, 실제 점유상태, 수리 필요 범위, 설비 노후도는 현장 확인 없이는 단정하기 어렵습니다.
입지 측면에서는 대전 유성구 구암동 소재의 주상복합 성격 근린주택이라는 점이 핵심입니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 특정 상권의 유동인구, 임대료 수준 같은 내용은 확인되지 않습니다. 입찰 전에는 주변 도로 접근성, 주차 여건, 상가 1층의 영업 지속 가능성, 주거 호실의 실제 수요, 인근 유사 임대 사례를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 임차권등기 내용이 특히 중요합니다. 원문 매각물건명세서에는 202호, 203호, 301호, 302호, 303호, 304호, 401호, 402호 등 다수 호실에 주택임차권등기권자가 기재되어 있습니다. 일부 항목에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 표시되어 있어 보증금 인수 가능성, 배당 여부, 대항력 성립 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 세밀하게 검토해야 합니다.
302호, 304호, 401호, 403호 등에는 한국토지주택공사 관련 임차인 또는 입주자 내용이 포함되어 있습니다. 403호의 경우 입주자가 2024.02.20. 전출한 것으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능성은 별개의 문제일 수 있습니다. 101호 상가 임차인 황선충에 대해서는 상가건물임대차현황서에 근거한 임대차기간, 보증금, 차임 관련 내용이 있다는 설명이 있으므로 관할 세무서 확인자료와 법원 문건을 함께 대조해야 합니다.
이 물건은 주거 임차권등기와 상가 임대차가 함께 얽혀 있을 수 있는 구조입니다. 말소기준권리보다 앞선 권리, 대항력 있는 임차인, 배당으로 전액 소멸되지 않는 보증금, 상가 임차인의 대항요건과 우선변제권, 실제 점유자와 등기상 권리자의 불일치 여부가 입찰 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 원문만으로는 보증금 전액 회수 여부나 인수금액을 확정하기 어렵기 때문에 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차현황서, 배당요구 종기 자료를 함께 검토해야 합니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 지연이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 제시외건물과 옥상 구조변경 부분은 향후 사용승인, 위반건축물 여부, 원상복구 가능성, 임대 활용 범위와도 연결될 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가 검토와 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 실제 인수 가능 금액을 먼저 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는지, 배당으로 해결되는 범위가 어디까지인지, 상가 101호의 임대차 관계가 영업권 및 명도 일정에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 또한 각 호실별 전입세대열람, 주민등록 현황, 상가건물임대차현황서, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 위반건축물 표시 여부를 매각기일 전에 다시 점검하는 것이 좋습니다.
현장에서는 외관 상태, 출입구 구조, 계단과 공용부 관리상태, 주차 가능 여부, 각 호실의 실제 사용 흔적, 상가 영업 여부, 우편물과 계량기 상태 등을 확인해야 합니다. 다가구 또는 근린주택 성격의 물건은 서류상 면적과 실제 사용 구조가 다를 수 있고, 점유자별 협의 난이도가 달라질 수 있습니다. 사진이나 요약자료만으로 입찰가를 정하기보다는 현장 답사와 법원 서류 열람을 병행하는 방식이 더 현실적입니다.
이번 대전 유성구 구암동 근린주택은 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄매각 물건이고, 1층 근린생활시설과 다수 주거 호실이 혼재된 구조로 보입니다. 그만큼 활용 가능성을 검토할 여지는 있으나, 임차권등기와 점유관계가 복잡할 수 있어 단순한 가격 비교만으로 판단하기에는 부담이 있는 사건입니다. 입찰 목적이 실사용인지, 임대 운영인지, 장기 보유인지에 따라 검토해야 할 기준도 달라집니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 권리관계, 점유관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 서류 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 희망 활용 목적을 기준으로 함께 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 물건명세서와 최신 등기 변동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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