사건개요
사건번호: 2024타경5744
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 24, 2층201호
감정가: 587,000,000원
최저가: 201,341,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 24 소재 건물의 2층 201호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 토지면적은 97.14평, 건물면적은 81.87평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 587,000,000원이고, 4회 유찰 후 최저가는 201,341,000원으로 표시되어 있어 감정가 대비 약 34% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
건물은 일반철골구조, 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물로 확인됩니다. 원문에는 2층 201호가 매각 대상처럼 표시되어 있으며, 일부 면적 항목은 40.00평, 22.97평, 34.17평 및 건물 33.71평, 19.36평, 28.80평 등으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 다만 세부 호실별 전유면적, 대지권 배분, 실제 점유 범위는 원문만으로 명확히 정리하기 어려운 부분이 있으므로 감정평가서와 등기사항전부증명서, 건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있어 대로변 핵심 상권이나 역세권이라는 표현은 자료상 확인되지 않습니다. 화개면 쌍계로 일대는 관광 동선, 생활 편의시설, 인근 상권의 실제 유동 흐름을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 특히 근린상가는 같은 건물 안에서도 층, 호실, 출입 동선, 간판 노출, 주차 가능성, 주변 업종 구성에 따라 활용성이 달라질 수 있습니다.
현재 자료에는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 토지이용계획 및 제한상태는 원문 일부가 생략되어 있어 별도 확인이 필요합니다. 매수 검토자는 토지이용계획확인원, 건축물대장상 위반건축물 여부, 용도지역, 도로 접면, 주차장 현황, 공용부분 관리상태를 반드시 살펴야 합니다. 상가의 경우 실제 영업 가능 여부와 업종 제한, 수도·전기·배수 설비 상태도 매각가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
권리관계에서는 매각물건명세서에 윤효심, 케이생활건강 주식회사 관련 임대차 기재가 확인됩니다. 윤효심은 주2동 202호 및 203호 상가건물임대차현황서에 각 기재되어 있고, 케이생활건강 주식회사는 이 사건 채무자로 표시되어 있으며 상가건물임대차현황서상 임차부분이 2층 202호로 기재되어 있다는 내용이 있습니다. 방문 조사 당시 폐문부재로 임대차조사 안내를 하였으나 조사에 응하지 않아 임차인으로 기재했다는 점도 확인됩니다.
이 대목은 입찰 전 특히 신중하게 보아야 합니다. 매각 대상이 2층 201호로 표시되어 있는데 임대차현황에는 202호, 203호 관련 내용이 함께 나타나므로, 실제 점유 호실과 공부상 호실, 임대차 신고 내용이 서로 맞는지 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 사업자등록 여부, 확정일자, 보증금 규모는 낙찰자의 인수 여부와 명도 난이도에 직접 연결될 수 있습니다. 원문 자료만으로 핵심 권리분석과 명도 난이도를 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토가 필요합니다.
등기부 관련 항목에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 구체적인 권리 내용은 원문에서 충분히 드러나지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 임차권, 가처분, 가압류, 압류, 근저당권, 전세권, 법정지상권 성립 가능성은 반드시 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다. 특히 경매는 매각기일 전까지 대위변제, 권리변동, 취하, 변경, 정정이 발생할 수 있어 과거 출력 자료만 믿고 판단하면 안 됩니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 존재, 미납 관리비, 공용부분 분쟁, 명도 협의 문제는 원문에 전부 표시되지 않을 수 있습니다. 상가 물건은 주거용보다 점유관계와 영업시설 처리 문제가 복잡해질 수 있으므로, 현장 방문과 법원 서류 열람, 관리주체 확인, 임대차관계 확인을 병행하는 것이 좋습니다. 낙찰 후 예상 비용에는 취득세 등 세금, 명도비용, 시설 철거 또는 보수비, 관리비 정산 가능성까지 함께 반영해야 합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준일과 현장 상태가 현재도 같은지 확인해야 합니다. 유찰이 4회 진행된 물건이라고 해서 가격만 보고 접근하기보다는, 왜 유찰이 반복되었는지 점검해야 합니다. 지역 수요, 상가 공실률, 주변 임대료 수준, 건물 노후도, 실제 진입 동선, 주차 여건, 층별 접근성, 내부 설비 상태를 확인한 뒤 본인의 사용 목적이나 임대 계획과 맞는지 검토하는 절차가 필요합니다.
이번 하동군 화개면 근린상가는 최저가가 낮아진 상태에서 진행되는 물건이지만, 낮아진 가격만으로 투자가치를 단정할 수는 없습니다. 상가 경매는 권리관계, 점유관계, 현장 활용성, 향후 운영 계획이 함께 맞아야 합니다. 특히 본건은 임대차현황서 기재와 실제 호실 관계 확인이 중요해 보이므로 입찰 전 서류 점검과 현장 확인을 통해 불확실한 부분을 줄이는 것이 우선입니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 권리관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토사항을 기준으로 상담과 의뢰를 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 주거형, 상가, 토지, 공장 등 여러 유형의 경매 물건 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 반드시 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 임대차현황서, 현장 점유 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 변경될 수 있으므로 최종 판단 전 전문가 상담을 통해 권리와 비용을 점검하는 과정이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
하동군경매 #화개면상가 #쌍계로상가 #근린상가경매 #상가경매 #수익형부동산 #현장점검 #권리분석 #명도체크 #임대차확인 #상가투자 #경남경매 #진주지원경매 #법원경매 #경매재테크 #매각물건명세서 #감정평가서 #입찰전점검
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
부산 강서구 명지동 상업용건물 근린시설경매 2025타경1475
