사건개요
사건번호: 2024타경111256
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 근린시설
소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1222-3
감정가: 2,152,718,400원
최저가: 1,054,832,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 재진행, 2회 유찰
이번 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1222-3에 소재한 근린시설 경매 건입니다. 부산지방법원 부산동부지원에서 진행되며, 사건번호는 2024타경111256입니다. 감정가는 2,152,718,400원이고 최저입찰금액은 1,054,832,000원으로 확인됩니다. 원문 기준으로 재진행 상태이며 2회 유찰 이력이 표시되어 있어, 입찰 전 변경 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 토지면적은 85.31평, 건물면적은 222.91평으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물로 확인되며, 층별 면적은 32.46평, 48.29평, 48.29평, 48.29평, 45.58평으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 원문상 이용상태는 상가건물로 나타나므로, 실제 층별 업종, 공실 여부, 임대차 구조, 내부 설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
토지는 인접 도로 및 주변 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 사다리형 토지는 건물 배치와 차량 진출입, 주차 동선에 따라 활용도가 달라질 수 있으므로 단순 면적만 보고 판단하기보다 실제 접도 형태와 출입구 위치를 함께 살펴야 합니다. 인접 도로 상태 항목은 원문에 구체적인 폭이나 방향이 충분히 드러나지 않으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 차량 접근성, 보행 접근성, 주변 상권 흐름을 확인해야 합니다.
근린시설은 임대수익을 기대할 수 있는 유형이지만, 임차 구성과 점유 상태에 따라 실제 인수 후 운영 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 상가건물임대차현황서에 임차인 김민정, 김계현이 등록되어 있고, 김계현의 전입신고 사실이 표시되어 있습니다. 따라서 상가 임대차보호법 적용 여부, 사업자등록 여부, 확정일자, 보증금 규모, 배당요구 여부, 실제 점유자와 공부상 임차인의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 등기부상 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 종기 내 신청 여부가 핵심입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 임대차 관계가 복수로 얽혀 있을 수 있어, 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차현황서를 함께 대조해야 합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전 단정해서는 안 됩니다. 임차인 또는 점유자가 실제 영업 중인지, 보증금과 월차임이 얼마인지, 체납 관리비가 있는지, 시설물 원상회복 문제가 있는지에 따라 인수 후 협의 과정이 달라질 수 있습니다. 단순히 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는, 예상 인수비용과 명도 기간, 공실 리스크, 수선비를 보수적으로 계산해야 합니다.
입지 확인 포인트는 정관읍 달산리 일대의 상업시설 수요와 도로 접근성, 주변 주거지 및 업무시설과의 연결성입니다. 원문에 역세권, 대로변, 특정 개발계획 같은 표현은 확인되지 않으므로 이를 전제로 판단하면 안 됩니다. 현장에서는 주변 점포의 업종 구성, 공실률, 주차 가능성, 건물 외관 상태, 간판 노출성, 엘리베이터와 계단 동선, 각 층의 임대 적합성을 직접 살펴보는 것이 좋습니다.
감정가와 최저가 차이가 큰 물건일수록 가격만 먼저 보이기 쉽지만, 경매에서는 권리와 점유, 물건 상태가 함께 맞아야 합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 매각기일 전까지 변경될 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 통해 서류와 현장을 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
입찰을 검토한다면 먼저 최신 등기부등본을 발급해 권리 변동 여부를 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서의 임차인 기재 내용을 대조해야 합니다. 다음으로 감정평가서의 건물 상태와 실제 현장을 비교하고, 건물 내외부 하자, 누수, 설비 노후, 불법 증축 또는 용도상 제한 여부를 살펴야 합니다. 건축물대장과 토지이용계획확인원도 함께 검토해 실제 사용 목적과 법적 제한이 충돌하지 않는지 확인하는 것이 좋습니다.
이번 부산 기장군 정관읍 달산리 근린시설은 토지와 건물이 일괄매각되는 5층 상가건물 유형입니다. 수익형부동산이나 상가투자 관점에서 검토할 수 있는 물건이지만, 임대차와 점유 관계가 확인된 만큼 권리분석을 가볍게 볼 수 없습니다. 최종 입찰가는 주변 거래 사례, 임대 가능성, 보수 비용, 명도 비용, 금융비용을 반영해 보수적으로 산정하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 지역과 예산을 기준으로 검토 범위를 좁혀볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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