사건개요
사건번호: 2024타경2083
관할법원: 수원지방법원 성남지원
물건종류: 잡종지
소재지: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 649-1
감정가: 2,109,168,000원
최저가: 1,033,493,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 2회 유찰 후 매각기일 예정
이번 물건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 일대에 소재한 토지 경매 사건입니다. 법원 자료상 물건 종류는 잡종지로 표시되어 있으며, 토지면적은 352.11평으로 확인됩니다. 감정가는 2,109,168,000원, 최저가는 1,033,493,000원으로 기재되어 있고, 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다. 진행 내용에는 유찰 2회가 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시로 예정되어 있습니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 토지매각이며 자료상 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 감정평가현황에는 기호 5 엄미리 649-1, 기호 6 엄미리 649-2 토지가 함께 언급되어 있고, 2020년 3월 근린생활시설 건축 관련 내용이 있으나 미착공 상태라는 취지의 기재가 확인됩니다. 따라서 단순히 현재 지목이나 현황만 볼 것이 아니라, 허가 이력, 건축 가능성, 미착공 사유, 관련 인허가의 유효 여부까지 별도로 확인해야 하는 토지입니다.
이 토지는 원문상 물이 흐르는 개천의 위쪽 부분에 있는 삼각형 형태의 관리되지 않은 토지로, 잡풀 등이 자라고 있는 상태로 기재되어 있습니다. 토지의 모양이 부정형인지, 실제 사용 가능한 면적이 공부상 면적과 어느 정도 차이가 나는지, 경계가 명확한지 확인이 필요합니다. 특히 토지는 도면상 면적과 현장에서 체감되는 활용성이 다를 수 있으므로 지적도, 임야도 또는 토지대장만 보고 판단하기보다 현장 답사를 통해 경계, 고저차, 접도, 배수 상태를 함께 살펴야 합니다.
입지 확인 포인트로는 차량 출입 가능 여부가 중요합니다. 원문에는 본건 기호 2, 4, 6 토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재한다는 내용이 있습니다. 다만 운행 빈도나 실제 접근 편의성은 원문만으로 충분히 확인되지 않습니다. 기호 2와 기호 4는 10m 내외 아스콘 포장도로에 접하고, 기호 6은 4m 내외 도로와 관련된 내용이 확인됩니다. 반면 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 인접 토지를 통해 출입하는 구조로 기재되어 있어, 실제 매수 대상 토지만 독립적으로 진입 가능한지 반드시 검토해야 합니다.
소재지 지도
토지이용계획상 제한도 핵심입니다. 원문에는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 소로 접합, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등 여러 제한 사항이 함께 나타납니다. 같은 사건 안에서도 기호별 용도지역과 도로 조건이 다르게 기재되어 있으므로, 매수 전 토지이용계획확인원과 해당 지자체 인허가 부서 확인이 필요합니다. 토지활용을 생각한다면 건축 가능 여부, 진입로 요건, 개발행위허가 가능성, 배수와 하천 관련 제한을 순서대로 점검하는 것이 현실적입니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 말소기준권리, 인수되는 권리, 지상권 또는 법정지상권 관련 가능성, 가처분이나 가압류 등 권리 변동 여부를 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 열람하고, 법원 경매계 또는 전문가를 통해 인수 부담이 있는지 확인하는 과정이 필요합니다.
명도와 점유 관계도 자료만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 토지 물건이라 하더라도 무단 점유, 적치물, 경작 흔적, 관리되지 않은 시설물, 진입로 사용 문제 등이 있을 수 있습니다. 원문상 잡풀 등이 자라고 있는 관리되지 않은 토지라는 설명이 있으므로, 현장에서는 실제 점유자 존재 여부, 경계 침범, 인접 토지와의 통행 관계, 차량 진입 가능 여부를 직접 확인해야 합니다. 관리비가 발생하는 집합건물과는 성격이 다르지만, 토지에서도 원상회복 비용이나 정리 비용이 생길 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차 중에는 대위변제나 채권자 신청, 권리 변동, 매각기일 변경, 항고 등으로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 말소기준권리 이후 권리가 모두 정리되는지, 매수인이 인수해야 할 권리가 있는지, 임차인이나 점유자 문제가 숨어 있는지, 명도와 토지 인도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있는지를 확인해야 합니다. 원문 자료에 모든 위험이 드러나지 않을 수 있으므로, 입찰 전에는 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 토지이용계획을 함께 검토하고 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각 대상 토지의 정확한 필지와 면적을 확인해야 합니다. 둘째, 일괄매각 범위와 기호별 현황이 실제로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 셋째, 도로 접합 및 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 넷째, 근린생활시설 건축 관련 미착공 내용이 현재도 유효한지 지자체에 확인해야 합니다. 다섯째, 감정가와 최저가만 보고 판단하지 말고 향후 활용 목적에 맞는 비용과 제한을 함께 계산해야 합니다.
이 물건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 토지로, 단순 보유 목적보다 실제 활용 가능성을 꼼꼼히 따져야 하는 유형입니다. 가격만 놓고 접근하기보다 접도, 고저차, 지목, 용도지역, 허가 이력, 인접 토지와의 관계를 차분히 확인하는 방식이 필요합니다. 특히 일부 토지의 출입 구조와 용도지역 차이가 원문에 함께 나타나므로, 현장 확인 없이 서류상 정보만으로 입찰 여부를 결정하는 것은 신중해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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