사건개요
· 주소: 서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7, 6층601호
· 건물면적: 17.72평 (전용면적 기준)
· 토지면적: 11.19평 (공유지분)
· 용도: 다세대주택(빌라)
· 층수: 6층/6층 (복층 가능성 확인 필요)
· 매각기일: 2026-07-02 (입찰 4일 전 기준)
· 최저매각가격: 503,000,000원
· 감정가: 503,000,000원
· 유찰: 없음 (재진행, 감정가 100%)
· 법원: 서울중앙지방법원
· 사건번호: 2024타경105196
확인된 물건 정보
이 물건은 서울 관악구 낙성대역 인근에 위치한 다세대주택(빌라) 6층에 소재합니다. 지하철 2호선 낙성대역과 도보권으로 접근이 가능한 역세권 입지입니다. 건물은 2024년식 신축 건물로 추정되며(정확한 준공일자는 등기부등본 확인 필요), 전체 층수는 6층, 해당 호수는 6층 601호입니다. 전용면적 약 17.72평, 공급면적은 등기부상 건물면적 기준이므로 실제 사용 면적은 다를 수 있습니다. 감정가와 최저가가 동일한 점으로 보아 감정평가액이 그대로 매각기준가로 설정되었습니다. 재진행 물건으로, 이전 경매에서 유찰 없이 진행되다가 취하되었을 가능성도 있습니다. 이 점은 법원 배당표와 사건 진행 내역을 재확인해야 합니다.
입지 확인 포인트
· 낙성대역(2호선) 도보 5분 이내 역세권으로, 서울대학교, 신림동, 사당역 방면 접근성이 좋습니다.
· 인근에 관악구청, 낙성대공원, 관악산이 있어 자연환경과 생활편의시설이 조화를 이룹니다.
· 학군으로는 인근 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으며, 직주근접 수요가 높은 지역입니다.
· 주변 원룸·투룸 및 소형 빌라 밀집 지역으로 월세 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.
· 대로변에서 다소 이격된 이면도로이나, '낙성대역8길' 주소로 자동차 진입은 가능합니다.
· 실제 현장 방문 시 주차 여건, 일조권, 소음 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.
권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리는 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기부상에 기재된 순서대로 분석되어야 합니다.
· 해당 물건이 신축인 경우, 분양권 또는 조합원 입주권 설정 여부를 따져야 합니다.
· 임차인 존재 가능성: 다세대주택 특성상 전월세 세입자가 있을 수 있습니다. 대항력 요건(전입신고 및 점유) 충족 시 인수 여부를 검토해야 합니다.
· 소유자가 법인인지 개인인지, 그리고 현재 소유권이전 청구권 등록 여부도 확인할 필요가 있습니다.
· 배당 요구 종기와 말소기준권리의 변동 가능성을 고려해 대위변제나 권리 변동 리스크가 없도록 해야 합니다.
· 권리분석은 반드시 공인중개사나 경매전문 변호사, 법무사 등 전문가의 검토를 받은 후 입찰을 진행하시는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항
1. 현장 방문: 실제 6층 601호의 내부 상태, 관리상태, 누수 여부, 층간소음 등을 눈으로 확인하세요. 공동현관 비밀번호, 경비실 유무 등도 살펴보세요.
2. 등기부등본 열람: 법원 경매정보 사이트(예: courtauction.go.kr)에서 건물 및 토지 등기사항증명서(말소사항 포함)를 발급받아 권리관계를 확인하세요.
3. 건축물대장 및 토지대장: 건축물 현황, 사용승인일 등이 매각물건명세서와 일치하는지 대조하세요.
4. 공과금 체납 조회: 관리비, 전기, 수도, 도시가스 등 체납 여부를 해당 관리사무소나 공공기관에 문의하세요.
5. 인근 시세 조사: 동일 단지 또는 인근 유사 빌라의 전세/월세 시세를 비교해 매수가 적정성 및 수익성(예상 월세 등)을 가늠해 보세요. 단, 수익률은 보장되지 않습니다.
6. 재진행 사유: 법원에 문의하거나 매각기일 전 취하 사유를 알 수 있는지 확인해보세요(예: 소유자 채무변제, 권리관계 정리 등).
리스크 점검 문단
경매 물건은 권리관계, 점유관계, 명도 문제 등 다양한 변수가 있습니다. 본 물건의 경우 신축 다세대로 임차인 보호법 적용 대상이며, 소액임차인 배당 또는 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 낙찰 후 소유권이전등기 시까지 지연이 생길 수 있고, 대위변제 등 말소기준권리 변동이 예상치 않게 발생할 가능성도 있습니다. 현재 등기부상 임차인과 점유자 현황이 모두 확인되지 않을 수 있으므로, 반드시 전문가(법무사, 경매 전문 중개사, 변호사)와 상담해 입찰 전 점검을 완료하세요.
주의사항
· 최저가 5억 300만 원으로 일반 수요자에게 부담되는 금액대이나, 낙성대역 역세권 신축빌라라는 점을 고려하면 시장성은 무난합니다.
· 단, 경매 특성상 유찰 없이 진행되면 경쟁률이 높을 수 있으며, 낙찰가가 감정가를 초과할 수도 있습니다.
· 입찰 보증금은 최저가의 10%(약 5,030만 원)이며, 낙찰 후 잔금 기일까지 자금 계획을 확실히 세워야 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에 반드시 관련 서류를 다시 확인하고, 현장 상태를 직접 방문하여 점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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