사건개요
사건번호: 2024타경112716
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 답
소재지: 부산광역시 기장군 철마면 임기리 968-6
감정가: 410,263,000원
최저가: 98,504,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 부산광역시 기장군 철마면 임기리 소재 답 경매입니다. 토지면적은 377.22평으로 확인되며, 감정가는 410,263,000원, 최저가는 98,504,000원입니다. 원문 기준 최저가는 감정가 대비 24% 수준으로 표시되어 있으나, 입찰 판단은 단순 할인율보다 농지취득자격증명, 진입로, 제시외건물, 법정지상권 가능성 등을 함께 확인해야 합니다.
해당 토지는 법원 자료상 토지매각 물건이며, 지목은 답입니다. 감정평가현황에는 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형 토지로, 이용상태는 전 또는 휴경지 상태로 기재되어 있습니다. 실제 농지 이용 가능성, 경작 흔적, 배수 상태, 경계 상태는 현장 답사를 통해 다시 확인하는 것이 필요합니다.
토지에는 감정서상 제시외건물로 기재된 부분이 여러 개 존재하는 것으로 보입니다. 원문에는 제시외건물 10.89평, 3.18평, 2.60평, 2.09평 등 면적이 나열되어 있으나, 매각물건명세서에는 감정서상 ㄱ부터 ㅈ까지의 제시외건물은 매각에서 제외된다고 되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 토지만 취득하는 구조인지, 제외 건물의 소유관계와 철거 가능성, 사용관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 도로와 출입 관계입니다. 원문에는 본건이 지적도상 맹지이나 남측 현황 도로인 인접지 971-2번지를 통하여 출입 가능하다고 기재되어 있습니다. 다만 971-2번지는 등기사항전부증명서상 3인 공유이고, 채무자 명의 지분 3분의 1이 등재되어 있다는 내용이 있습니다. 현황상 출입이 가능하더라도 법적 통행권, 공유자 관계, 장래 분쟁 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
소재지 지도
농지 물건에서 가장 먼저 확인할 사항은 농지취득자격증명입니다. 이 사건은 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 명시되어 있으며, 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는다는 내용이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 관할 행정기관에 발급 가능성을 확인해야 하는 핵심 조건입니다. 농업경영계획서 필요 여부, 신청인의 자격, 토지 현황과 지목의 불일치 가능성도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
권리분석에서는 법정지상권 표시를 가볍게 보면 안 됩니다. 원문에는 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 되어 있습니다. 법정지상권은 토지 소유권을 취득하더라도 지상 건물의 사용관계가 남을 수 있는 쟁점이므로, 등기부, 건축물 관련 자료, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 내용을 종합해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가 검토가 필요합니다.
점유 관련 자료도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 이 사건 부동산 소재지에 소유자와 양칠성 세대가 전입신고 되어 있었다는 내용이 보입니다. 또한 소유자가 이전에 건축물이 존재하였으나 현재는 철거하고 없다고 진술했다는 내용도 있습니다. 토지 물건이라도 전입세대, 실제 점유자, 사용 중인 시설, 농작물 또는 적치물 여부는 명도와 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 농지취득자격증명, 지적도상 맹지와 현황도로 이용, 공유지분이 얽힌 출입로, 제시외건물 매각 제외, 법정지상권 불분명이라는 확인 포인트가 함께 존재합니다. 입찰 전 등기부등본, 토지대장, 지적도, 농지대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람 등을 종합 검토하고 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 경계 확인도 중요합니다. 부정형 토지의 경우 실제 이용 가능한 면적과 공부상 면적의 체감 차이가 생길 수 있고, 인접 토지와 경계가 명확하지 않으면 사용계획에 제한이 생길 수 있습니다. 토지 활용 목적이 농지 보유, 향후 관리, 인접지와의 연계 사용 중 무엇인지에 따라 검토 기준도 달라집니다. 개발 가능성이나 수익률은 현재 자료만으로 단정할 수 없으므로, 확인된 법원 자료와 현장 사실을 기준으로 판단해야 합니다.
이번 부산 기장군 철마면 임기리 답 경매는 최저가만 보고 접근하기보다는 농지취득자격증명 발급 가능성, 현황도로 이용 관계, 제시외건물 처리, 법정지상권 쟁점, 전입 및 점유 현황을 차례대로 확인해야 하는 물건입니다. 토지 물건은 건물보다 권리와 현황의 차이가 크게 나타날 수 있으므로, 서류상 내용과 실제 현장을 함께 맞춰 보는 절차가 중요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 포인트 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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