사건개요
사건번호: 2024타경66162
관할법원: 수원지방법원 성남지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경기도 광주시 신현동 652-8
감정가: 1,567,353,260원
최저가: 768,003,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 2회유찰 (49%)
수원지방법원 성남지원에서 진행되는 2024타경66162 사건은 경기도 광주시 신현동 652-8에 위치한 다가구주택 경매 물건입니다. 본 물건은 토지 면적 117.98평(390㎡), 건물 면적 180.24평(595.84㎡) 규모의 다가구 건물로, 토지와 건물이 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 최초 감정평가액은 1,567,353,260원으로 책정되었으나, 2회 유찰을 거치면서 최저매각가격이 감정가의 49% 수준인 768,003,000원까지 하락하였습니다. 입찰 기일은 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시로 예정되어 있으며, 성남지원 입찰법원에서 경매가 진행됩니다.
건물의 상세 현황을 살펴보면 지상 4층 및 지하 1층 구조로 이루어져 있습니다. 현황 조사 및 공부 자료에 따르면 건물 내부는 총 13개 실 규모로 구성된 것으로 파악됩니다. 1층은 주차장 공간 및 상가 용도로 이용 중이며, 2층은 201호부터 204호까지 4개 호실, 3층은 301호부터 304호까지 4개 호실, 4층은 401호부터 404호까지 4개 호실이 배치되어 있습니다.
해당 물건이 위치한 경기도 광주시 신현동은 분당 및 판교 신도시와 인접한 주거 생활권으로서의 지역적 특성을 지니고 있습니다. 본건 토지는 2필지가 일단을 이루는 사다리형 완경사의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다. 인근 도로와의 접면 상태 및 진입로 여건은 현장 조사를 통해 세밀하게 검토해야 합니다. 주택가 내부 도로망과 주차 공간의 확보 여부는 다가구주택 임대 운영 시 매우 중요한 요소입니다. 신현동 일대는 인근 대도시로의 출퇴근 수요와 지역 내 주거 임대 수요가 꾸준히 존재하는 지역으로 평가받고 있으나, 개별 물건의 세부 위치, 경사도, 접근성에 따라 실제 선호도 차이가 발생할 수 있습니다.
본 경매 물건을 검토할 때 반드시 주의 깊게 확인해야 하는 특이사항과 권리관계 포인트가 있습니다. 첫째, 본 건물 지하 1층의 경우 건축물대장상 공식 용도는 주차장으로 등재되어 있으나, 현재 현황상 계단실 및 사무실로 변경되어 이용 중인 점이 확인됩니다. 이는 공부상 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않는 사례로, 위반건축물 지정 여부나 이행강제금 부과 가능성, 원상복구 의무 발생 여부에 대해 관할 지자체 건축과를 통해 사전 조사가 필수적입니다.
소재지 지도
둘째, 본 사건에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 관련 특수 권리관계가 얽혀 있습니다. 법원 매각물건명세서 현황에 따르면, 전세사기피해자로 인정된 임차인으로부터 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 양수한 사실이 기재되어 있습니다. 위 LH의 우선매수신청권은 1회에 한하여 행사될 수 있으므로, 일반 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 LH가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰 자격을 양도해야 하는 변수가 존재합니다.
셋째, 등기부 현황 및 채권 관계와 더불어 임차인 최OO 측에서 2026년 5월 19일 자로 매각기일연기신청서를 제출한 이력이 확인됩니다. 또한 관련 사건으로 수원지방법원 성남지원 2023가단256385 판결정본이 연계되어 있어, 집행권원의 종류와 채권자의 권리 실행 배경을 정밀 분석해야 합니다.
다가구주택 경매에서는 수많은 임차인 및 점유자의 존재로 인해 권리분석과 명도 절차의 난이도가 대폭 상승합니다. 본 물건은 13개 호실로 나누어져 있는 만큼, 각 호실별 임차인의 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부, 대항력 유무를 개별적으로 완벽히 검증해야 합니다. 대항력이 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 리스크가 발생할 수 있습니다. 또한 임차인들의 보증금 합계액과 우선변제권 행사 여부, 배당 소액임차인 범위 해당 여부 등에 따라 낙찰 후 실제 인수 금액이 달라질 수 있습니다. 명도 대상자가 다수일 경우 협상 기간과 집행 비용이 늘어날 수 있으므로, 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 반드시 부동산 경매 전문가의 면밀한 확인을 거쳐 입찰 전략을 수립해야 합니다.
경매 절차에서는 매각물건명세서나 현황조사서 등 법원 공람 서류에 완전히 드러나지 않는 숨은 리스크가 항상 존재할 수 있음을 명심해야 합니다. 경매 진행 과정 중 소유권이전 등기 지연 가능성, 대위변제나 기타 채권 변동으로 인한 말소기준권리의 변경 위험, 선순위 가처분이나 유치권 주장 여부 등을 다각도로 점검해야 합니다. 아울러 다가구주택의 특성상 점유자의 미납 관리비, 공과금 체납 내역, 수도 및 난방 설비의 노후화 및 누수 하자 여부 등은 법원 서류만으로는 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 실질적인 건물 상태 점검과 주변 시세 조사, 그리고 법률 및 권리 변동 리스크에 대해 경매 전문가의 종합적인 검토와 상담 조언을 받는 방향으로 안전하게 접근해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 철저한 서류 검증과 현장 조사를 바탕으로 고객의 안전한 경매 입찰과 성공적인 자산 취득을 지원하고 있습니다. 복잡한 권리관계 분석부터 명도 컨설팅까지 전문적인 매수신청대리 서비스를 제공합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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