사건개요
사건번호: 2025타경42169
관할법원: 수원지방법원 평택지원
물건종류: 근린주택
소재지: 경기도 평택시 진위면 갈곶리 140-12
감정가: 13,919,032,070원
최저가: 9,745,772,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 1회 (70%)
경기도 평택시 진위면 갈곶리에 위치한 본 경매 물건은 수원지방법원 평택지원에서 진행되는 근린주택 매물입니다. 사건번호는 2025타경42169이며, 총 토지지분 및 건물전체매각 대상 물건으로 토지면적 2,857.09평(9,444.9㎡)과 건물면적 306.32평(1,012.63㎡) 규모로 이루어져 있습니다. 최초 감정평가액은 13,919,032,070원으로 책정되었으나, 1회 유찰을 거치면서 감정가 대비 70% 수준인 9,745,772,000원으로 최저입찰금액이 하향 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시로 예정되어 있으며, 입찰을 준비하는 투자자 및 실수요자 입장에서는 정확한 입지 특성과 토지 활용 가능성, 등기부상 권리관계를 다각도로 점검해야 하는 시점입니다.
본 물건의 입지 환경 및 주변 생활권 특성을 상세히 살펴보면, 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 갈곶초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 일대는 도로변을 따라 각종 근린생활시설들이 입지한 노선 상가지대를 형성하고 있으며, 후면부로는 공장, 창고, 농경지, 공동주택 등이 다양하게 혼재되어 조성된 지역입니다. 물리적인 접근성 측면에서는 대상 필지들이 포장도로와 접해 있어 왕복 4차로의 포장도로 진입이 용이한 구조를 갖추고 있습니다. 또한 주변에 시내버스 정류장이 인접해 있어 차량 진출입은 물론 일반 대중교통 이용 편의성도 비교적 안정적으로 갖춰진 상태입니다.
경매 대상 토지의 현황과 개별 필지별 이용 상태를 세부적으로 파악하는 것이 중요합니다. 본 사건 토지는 총 6개 필지(기호 1, 2, 3, 5, 6, 7)로 구별되며 전체 토지면적 2,857.09평 규모입니다. 기호 1번, 2번, 5번 토지는 부정형의 토지로서 대체로 평지 형태이며 실제 포장도로 등으로 이용되고 있습니다. 기호 3번 토지는 부정형 평지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 활용 중입니다. 기호 6번 및 7번 토지는 기호 3번 토지와 함께 총 3필 1단의 건축허가를 득한 토지이며, 현재 현황은 전기타 상태 및 잡풀이 무성한 휴경지 등으로 파악됩니다. 특히 기호 6번과 7번 토지의 공부상 지목은 답으로 기재되어 있으나 현황은 일단의 건축허가지 상태로 파악되는 만큼, 공부상 지목과 현장 실제 이용 현황 간의 차이에 대한 정밀 조사가 요구됩니다.
토지이용계획 및 사법상·공법상 토지 규제 사항도 입찰 전 핵심 확인 포인트입니다. 일련번호 1번부터 7번 토지 전체가 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 포함되어 있습니다. 이에 더해 지정기간 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 설정된 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다. 또한 토지 중 기호 1번, 2번, 5번 토지는 전체 소유권이 아닌 지분매각 형태로 진행되며, 법적으로 공유자우선매수권 행사가 허용되지 않는 지분 매물이라는 점을 유념해야 합니다. 지분 비율과 실제 도로 이용 현황, 향후 토지 활용 방안에 대하여 사전에 철저한 서류점검이 필요합니다.
소재지 지도
건물 및 제시외 물건 현황을 보면, 1층부터 3층 등에 걸쳐 총 건물면적 306.32평의 근린생활시설 및 단독주택 건물과 일부 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 진행됩니다. 하지만 매각 대상에서 전격 제외되는 제시외 정착물들에 대하여 각별한 주의가 필요합니다. 목록 3번 토지 지상 동측 일부에 3기, 북측 일부에 2기 등 총 5기의 이동식 컨테이너 박스가 소재하고 있으나 이는 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 7번 토지 서측 일부 지상에는 소유자 미상의 철파이프조 천막지붕 구조 제시외 창고가 위치하고 있으나 이 역시 매각 대상에서 제외되는 물건입니다. 경매 낙찰 후 토지 소유권 취득 시 매각 제외 컨테이너 및 창고의 소유자와 점유 관계, 지상권 성립 여부, 인도 및 철거 협의 등 복잡한 명도 문제와 법적 절차가 수반될 수 있으므로 사전에 전문가 확인을 반드시 진행해야 합니다.
등기부상 주요 권리관계 및 설정 내역을 점검해보면, 목록 6번 토지의 을구 9번 2018년 11월 2일 접수 제37073호로 설정된 지상권과 관련하여 매각 진행상 중요한 권리 변동 서류가 제출되었습니다. 지상권자로부터 본 매각에 의한 지상권 말소동의서(2026년 2월 5일자)가 제출된 것으로 확인되어 경매 낙찰 후 지상권 권리가 소멸될 수 있는 여건이 마련되었습니다. 그러나 말소동의서의 효력 범위, 집행관 현황조사서 및 최종 매각물건명세서상의 기재 사항을 최종적으로 대조하고 확인하는 과정이 선행되어야 하며, 핵심 권리분석 및 인수인계 관련 세부 조건은 단순 서류 판단에 의존하지 말고 전문가 검토를 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.
경매 물건을 검토할 때에는 유찰에 따른 가격적 매력 요소 외에도 공개 자료만으로 전부 파악하기 어려운 다양한 법률적·실무적 리스크 요소를 철저히 검토해야 합니다. 소유권 이전 절차상의 지연 가능성을 비롯하여 대위변제나 입찰 직전의 예기치 못한 권리변동, 말소기준권리의 해석 문제 등이 발생할 수 있습니다. 나아가 임차인 및 점유자의 정확한 보증금과 점유 권원, 미납 관리비 체납액 유무, 실질적인 명도 진행 난이도 등은 법원 파싱 데이터나 외형 공부상에 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 결정 이전에 권리관계 분석과 명도 계획에 대해 법원 경매 전문가의 조언과 상담을 거쳐 예기치 않은 손실 위험을 사전에 차단하는 전략이 필수적입니다.
주식회사 제이옥션은 다년간 쌓아온 법원 경매 권리분석 노하우와 현장 실사 경험을 바탕으로 고객분들의 안전하고 성공적인 경매 입찰을 조력하고 있습니다. 서류 검토부터 입찰가 산정, 현장점검, 명도 및 소유권 이전 등기 절차에 이르기까지 전문적인 맞춤 컨설팅 서비스를 제공해 드립니다.
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매각기일 이전에 반드시 해당 관할 법원에 비치된 매각물건명세서 및 최신 공적 서류를 재확인하시고 현장 실제 상태를 직접 방문 조사하신 후 입찰 절차에 임하시기를 권장합니다.
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