사건개요
사건번호: 2025타경754
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 793-35
감정가: 1,543,357,400원
최저가: 1,080,350,000원
매각기일: 2026년 8월 3일
진행상태: 유찰 1회 (70%)
경상남도 진주시 옥봉동에 위치한 다가구주택 경매 물건에 대해 객관적인 사실을 바탕으로 주요 스펙과 현장 점검 포인트, 그리고 권리분석 시 유의해야 할 사항들을 상세히 설명해 드립니다. 본 경매 사건은 창원지방법원 진주지원에서 진행하는 2025타경754 사건으로, 토지와 건물이 한꺼번에 매각 대상에 포함된 일괄매각 매물입니다. 최초 감정평가금액은 15억 4,335만 7,400원으로 책정되었으나, 1회 유찰 과정을 거치며 최저매각가격이 감정가의 70% 수준인 10억 8,035만 원으로 감액되었습니다. 이번 매각기일은 2026년 8월 3일 오전 10시로 예정되어 있으므로, 입찰을 준비하시는 분들은 사전 입찰전점검과 공부 조사를 철저히 마치셔야 합니다.
본 매물의 물리적 스펙과 건물의 구체적인 상태를 살펴보면 다음과 같습니다. 전체 토지면적은 96.01평(317.4제곱미터)에 달하며, 건물 연면적은 198.35평(655.7제곱미터) 규모를 형성하고 있습니다. 제시외 또는 부합물 현황을 파악해 보면 건물 옥상에 소재하고 있는 계단실 및 승강기실 등 종물과 부합물 구조물이 감정평가 항목에 포함되어 전체 가치 산정에 반영되었습니다. 이에 따라 옥상 부합물에 대한 별도의 추가 소유권 분쟁 가능성은 낮은 편이지만, 실행 업무 집행 시 정확한 지적 경계와 건물 면적에 대한 확인을 위해 측량 조사가 필요할 수 있다는 점을 미리 알고 계셔야 합니다.
건물의 사용승인일은 2017년 11월 10일로 준공된 지 약 7년 정도 경과한 다가구주택 건물입니다. 신축급에 해당하는 약 7년 차 건물로서 전반적인 골조나 구조적 안정이 유지되고 있을 것으로 보이나, 연식에 따른 건물 외벽 상태, 누수 발생 여부, 승강기 설비의 정상 작동 상태 등에 대해서는 입찰 전 현장 답사를 통해 면밀히 조사해야 합니다. 건물 공부상의 이용 상태를 살펴보면 2층부터 4층까지 다가구주택 10개 호실 등 용도로 등재되어 있어 독립된 다수의 가구가 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 주변 인접 도로 상태를 파악하는 것 역시 다가구주택 투자 시 빼놓을 수 없는 중요한 과정입니다. 해당 필지는 접면 도로를 기준으로 세로장방형의 토지 형태를 띠고 있으며, 인접한 부지들과 대체로 등고 평탄한 상태를 유지하면서 다가구주택 부지로 이용되고 있습니다. 도로 접면 조건 및 차량 진출입 여건, 주차 공간 확보 상태 등은 거주 세입자들의 주거 만족도와 직결되는 부분이므로 사전에 현장을 방문하여 통행 환경과 진입로 상태를 체크하시기 바랍니다.
경상남도 진주시 옥봉동 일대는 지역 내 생활권과 인접해 있어 안정적인 임대 수요가 존재하는 위치입니다. 주변 주거 환경과 관공서, 학군, 상권 및 대중교통망과의 접근성을 다각도로 검토해야 합니다. 특히 10개 호실로 이루어진 다가구주택의 특성상 주변 전월세 시세를 파악하고 공실률을 감안하여 실제 운용 시 예상되는 수입 및 지출 구조를 객관적으로 분석해 보는 과정이 필수적입니다. 과장된 시세나 확인되지 않은 추정 수익률에 의존하기보다는 현지 부동산 중개업소와 법원 서류 등을 통해 객관적 데이터에 근거하여 입찰 금액을 결정해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 단계에서는 등기부 현황뿐만 아니라 점유 관계와 임차인 내역을 세심하게 조사해야 합니다. 법원 파싱 데이터 및 매각물건명세서 현황을 검토해 보면, 한국토지주택공사(LH)가 임차하여 입주자에게 제공한 주택 형태가 다수 파악됩니다. 자료에 기재된 박성상, 박영진, 이지혜, 허영선, 황세윤 등 복수의 점유자가 한국토지주택공사를 통한 주택 입주자로 확인되며, 이들의 전입일자, 확정일자, 보증금 액수 및 배당요구 여부를 명확히 밝혀내는 것이 권리관계확인의 핵심입니다.
한국토지주택공사가 임차인으로 관여된 물건의 경우, 공사의 대항력 확보 여부와 보증금 우선변제권 행사 범위, 그리고 낙찰자가 인수하게 될 수도 있는 보증금의 존재 가능성을 꼼꼼하게 따져보아야 합니다. 만약 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우에는 그 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 리스크가 발생하므로, 등기부등본의 말소기준권리와 비교 분석하는 작업이 반드시 이루어져야 합니다.
입찰 전 현장 점검 시에는 물리적 건물 상태와 더불어 명도 난이도를 가늠해 보는 절차가 중요합니다. 10개 호실에 달하는 다가구주택은 각 가구별 점유 현황과 거주 형태가 다를 수 있으며, 명도 협의 시 발생할 수 있는 시간적·비용적 요소도 미리 감안해야 합니다. 또한 공용 부분의 관리 상태, 옥상 방수 상태, 승강기 유지보수 내역, 그리고 미납된 전기, 수도, 가스 등 공과금과 관리비 체납액이 존재하는지 여부를 관할 관리 주체에 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.
부동산 경매 입찰에는 여러 가지 우발적인 변수가 존재할 수 있으므로 리스크 점검을 소홀히 해서는 안 됩니다. 매각 절차 진행 도중 소유권 이전이 지연되거나, 권리자의 대위변제로 인한 권리변동이 일어날 가능성이 있습니다. 아울러 말소기준권리의 설정 시점에 따른 등기부상 권리 소멸 여부, 임차인의 대항력 유무, 실점유자의 명도 불응 및 관리비 체납 문제 등은 단순히 제공되는 요약 자료만으로는 전부 파악되지 않을 수 있습니다. 예상치 못한 소송이나 보증금 인수 부담을 방지하기 위해서는 입찰표 작성 전 법률 및 부동산 경매 전문가의 면밀한 서류 검토와 전문 상담을 거치시는 것이 안전합니다.
매각기일 당일에는 창원지방법원 진주지원 경매 법정에 방문하시기 전 준비물을 다시 한번 점검하셔야 합니다. 본인의 신분증과 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 수표 등으로 준비하셔야 하며, 사건번호 2025타경754를 정확히 확인한 후 입찰표를 작성해야 오기 작성으로 인한 무효 처리를 방지할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 다년간 축적해 온 부동산 법원 경매 관련 전문 지식과 실무 현장 경험을 바탕으로 권리분석, 현장 입지 분석, 적정 입찰가 제시, 매각 후 명도 지원까지 체계적이고 안전한 원스톱 경매 컨설팅 서비스를 제공하고 있습니다. 불확실성이 존재하는 경매 시장에서 고객 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키고 성공적인 법원 경매를 이루실 수 있도록 조력해 드립니다.
주식회사 제이옥션은 본 옥봉동 다가구주택 물건 외에도 고객님의 다양한 조건과 예산 규모에 부합하는 전국 각지의 알짜 법원 경매 물건을 맞춤 추천해 드리고 있습니다. 다만 법원 경매 특성상 진행 과정에서 매각기일이 연기되거나 취하, 변경될 가능성이 있으며, 등기부상 권리관계나 현점유 상태, 건물 물리적 조건 등이 변동될 수 있습니다. 따라서 반드시 입찰에 참여하기 전에 대법원 경매정보 시스템이나 관할 법원 비치 공부를 재확인하시고 현장 현황을 다시 한 번 꼼꼼히 점검하신 후 최종 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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