사건개요
사건번호: 2026타경3571
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 서울특별시 양천구 목동 903 목동신시가지아파트 제307동 제10층 제1005호
감정가: 3,000,000,000원
최저가: 2,400,000,000원
매각기일: 2026.08.05(수)
진행상태: 유찰 (1회)
서울특별시 양천구 목동 903에 위치한 목동신시가지아파트 307동 10층 1005호 경매 물건입니다. 본 사건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2026타경3571 부동산 경매 사건으로, 우수한 학군과 생활 인프라가 형성되어 있는 양천구 목동 대단지 아파트에 속해 있습니다.
해당 물건의 대지권 토지면적은 27.90평(92.23㎡)이며, 건물 전용면적은 28.79평(95.17㎡)입니다. 감정평가액은 3,000,000,000원으로 평가되었으며, 1회 유찰되어 감정가 대비 80% 수준인 2,400,000,000원으로 최저입찰가가 하향 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 8월 5일 수요일 오전 10시로 예정되어 있으며, 서울남부지방법원 경매법정에서 토지와 건물이 일괄 매각되는 방식으로 진행됩니다.
본 아파트는 총 10층 건물의 10층 최상층에 위치하여 일조권과 조망권 확보 측면에서 유리한 입지적 특성을 지니고 있습니다. 실수요자뿐만 아니라 목동 지역의 아파트 경매 매물에 관심을 두고 계신 입찰 예정자라면 공적 공부와 실제 현황에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.
입지 조건 및 주위 환경을 살펴보면, 본 건은 서울영도초등학교 남측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 서울 양천구를 대표하는 초·중·고등학교 등 뛰어난 교육 환경과 대단지 아파트, 근린공원 등이 인접해 있어 주거 쾌적성과 선호도가 높은 편입니다. 서측으로는 소규모 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택이 위치하며 대로변을 따라 주상용 건물 및 다양한 근린생활시설, 생활 상권이 균형 있게 갖추어져 있어 전반적인 주거 환경은 보통 이상으로 양호합니다.
공법상 제한 및 규제 현황을 점검해보면, 본 토지는 도시지역 및 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 아울러 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역(강서양천교육청 사전 확인 필요)에 해당하며, 정비구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 복합적인 지정 현황이 수반되어 있습니다. 이에 따라 실거주나 향후 재개발·재건축 관점에서의 규제 사항은 관련 관공서 확인 조사가 수반되어야 합니다.
건물의 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 구조로 구축되었으며, 난방 방식은 지역난방 및 열병합 난방 방식을 채택하고 있어 효율적인 난방 관리가 이루어집니다. 집행관의 현황조사 당시 내부 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 직접적인 내부 상태 확인은 불가능하였으나, 공부 및 단지 정보에 따르면 방 3개, 거실, 주방, 식당, 욕실 및 화장실, 발코니, 현관 구조로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만 최상층 특성에 맞춰 누수 여부나 옥상 관리 상태 등은 현장 점검을 통해 재확인할 필요가 있습니다.
권리분석과 관련해서는 매각물건명세서와 등기부 현황을 면밀히 대조해야 합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하는지, 말소기준권리 설정 시점 이후의 채권 변동 상황이 어떠한지 세심하게 점검해야 합니다. 이해관계인 부재로 폐문된 상태였던 만큼 실제 점유 주체가 소유자 세대인지 아니면 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 전입세대열람 내역 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 우선되어야 합니다.
소재지 지도
임차인의 대항력 유무와 임차보증금 인수 가능성, 그리고 낙찰 후 진행될 인도명령 및 명도 난이도는 사전에 서류만으로 단정하기 어렵기 때문에 전문가의 세밀한 권리관계 확인이 요구됩니다.
입찰 전 현장 조사 시에는 다음과 같은 핵심 사항을 반드시 체크해야 합니다. 첫째, 해당 아파트 관리사무소를 방문하여 체납된 미납 관리비 존재 여부와 공용부분 인수금액 범위를 조회해야 합니다. 미납 관리비는 낙찰자가 일부 인수할 수 있으므로 입찰가 산정 시 비용 반영이 필수적입니다. 둘째, 현재 점유자의 협조 상태와 점유 이전 시기 등을 다각도로 파악하여 명도에 소요될 예상 기간과 비용을 산출해 두어야 합니다. 셋째, 해당 평형의 최근 국토교통부 실거래가, 주변 부동산 매물 가격, 전월세 임대차 시세를 종합적으로 비교 분석하여 감가 요인을 반영한 합리적인 입찰 금액 전략을 세워야 합니다.
부동산 법원경매 입찰 시 반드시 주의해야 할 리스크 점검 문단입니다. 경매 사건은 낙찰 이후 진행 과정에서 소유권 이전 절차의 예기치 못한 지연, 대위변제나 채권 변동에 따른 권리관계의 갑작스러운 변화, 말소기준권리의 복잡한 설정 관계 등이 발생할 수 있습니다. 또한 원문 데이터나 기본 공부상에 전부 드러나지 않는 선순위 임차인 이슈, 점유자 명도 거부 및 강제집행 문제, 고액 미납 관리비 인수 리스크 등이 존재할 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전 최신 매각물건명세서 및 집행관 현황조사서를 재열람하고, 전문가의 철저한 사전 검토와 상담을 통해 발생 가능한 법률적·실체적 리스크를 철저히 통제한 후 입찰하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 오랜 법원경매 입찰 경험과 전문적인 권리분석 노하우를 바탕으로 현장 점검부터 입찰가 산정, 명도 절차 완료까지 안전하고 신뢰할 수 있는 컨설팅 서비스를 제공하고 있습니다.
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경매 매각기일 당일 전까지 관련 공부 서류의 최신 등기 변동 사항과 현장 점검 상태를 반드시 다시 한번 최종 확인하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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