충남 천안시 동남구 배후수요 상업용건물경매 2025타경682

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충남 천안시 동남구 배후수요 상업용건물경매 2025타경682

경매컨설팅 2026. 7. 24. 03:34

사건개요

사건번호: 2025타경682

관할법원: 대전지방법원 천안지원

물건종류: 근린상가

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 755 1층 102호

감정가: 715,000,000원

최저가: 350,350,000원

매각기일: 2026.08.05

진행상태: 유찰 2회

충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리에 위치한 본 경매 물건은 대전지방법원 천안지원에서 진행하는 근린상가 매각 사건입니다. 사건번호는 2025타경682이며, 매각 대상은 토지 면적 87.73평(290㎡)과 건물 면적 51.76평(171.1㎡) 일괄 매각 건입니다.

본 건물의 구조는 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물 중 1층 102호로 지정되어 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 2024년 11월 26일로 신축에 가까운 비교적 최근 건물에 해당하며, 상가 건물로서의 외관 상태 및 철골 구조적 안정성을 일정 부분 갖추고 있는 물건입니다.

토지 현황을 살펴보면 세장형 형태의 평지로서 현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 남동측으로 폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 양방향 도로 접근성이 뛰어납니다. 주변 포장도로 관리 상태도 양호하여 차량 진출입 및 물류 이동, 방문객 이동에 수월한 환경을 제공합니다.

이번 물건의 감정평가액은 7억 1,500만 원으로 책정되었으나, 2회 유찰을 거치면서 감정가 대비 49% 수준인 3억 5,035만 원으로 최저입찰금액이 낮아졌습니다. 절반 수준까지 하락한 최저가 금액은 투자금 부담을 줄이고 실사용 또는 수익형 자산으로의 전환을 검토하기에 유의미한 시점으로 평가됩니다.

천안시 동남구 풍세면 보성리 일대는 기존 지역 생활권과 주변 도로망이 연계된 입지적 특성을 지니고 있습니다. 본 물건은 양방향 도로 포장망과 접해 있어 도로변 노출성과 차량 접근성이 우수합니다. 상가 입지 분석 시 고려해야 할 주요 요소는 주변 유동인구의 동선, 차량 이동량, 인근 상권의 성격 및 배후 수요층 형성 여부입니다.

1층 102호라는 위치적 특성상 도로변에서의 가시성이 높고 집객력이 필요한 업종의 입점에 유리한 조건을 제공할 수 있습니다. 다만 주변 상권의 형성 정도와 인근 상업시설의 공실률, 향후 신규 수요 유입 가능성을 종합적으로 점검하는 현장 조사가 필수적입니다. 또한 해당 지역의 토지이용계획 및 제한사항을 법원 공부를 통해 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

법원 매각물건명세서 및 서류 공부 조사 결과에 따르면, 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서상 등재된 점유자가 없는 것으로 나타나 있습니다. 공부상 등재자가 없다는 것은 실제 점유 관계가 비어있거나 서류상 미등재된 무단 점유자가 존재할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 실질 점유 상태 확인이 필요합니다.

권리분석 측면에서는 등기부상 말소기준권리를 확인하고, 매각 이후 매수인에게 인수되는 권리가 존재하는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 매각물건명세서상 표시되지 않은 권리 관계나 등기부 외 서류, 현장 방문 조사 결과가 다를 수 있으므로 단정적인 해석을 내리기보다는 전문가의 종합적인 서류 검토를 받아보는 것이 안전합니다.

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부동산 경매 입찰을 진행할 때에는 공부상 서류 분석만으로 파악하기 힘든 다양한 현장 리스크를 반드시 체크해야 합니다. 경매 물건의 경우 소유권 이전 절차상의 지연 가능성, 배당절차에서의 대위변제 발생 또는 권리변동 위험, 예상치 못한 말소기준권리의 변경 가능성 등이 존재할 수 있습니다.

또한 임차인이나 점유자가 존재하는 경우 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 협의 난이도와 비용 문제, 장기 미납된 공과금 및 관리비의 부담 주체에 대한 법적 검토가 요구됩니다. 특히 상가 물건의 경우 관리비 미납금 청구 범위나 전기, 수도 등 인프라 원상복구 문제도 현장 점검 항목에 포함시켜야 합니다.

따라서 이러한 경매 리스크를 사전에 예방하고 입찰 전략을 수립하기 위해서는 법원 공고 서류의 열람과 현장 조사, 그리고 전문가의 다각도 리스크 검토 및 상담 과정을 거치는 것을 적극 권장합니다.

본 사건은 2회 유찰로 감정가의 절반 수준까지 최저가가 낮아진 만큼 입찰 경쟁률이 상승할 가능성이 있습니다. 적정 입찰가를 산정할 때에는 단순히 최저가 금액에 맞추기보다 주변 시세 조사, 수리 및 명도 예상 비용, 취득세 등 제반 비용을 종합적으로 산입하여 입찰 기준을 세워야 합니다.

매각기일인 2026년 8월 5일 이전까지 관할 대전지방법원 천안지원 경매계에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등 최신 공부 관련 자료를 다시 한번 열람하고 변동사항을 체크해야 합니다. 법원 경매 정보는 시점에 따라 변동될 수 있으므로 매각 직전까지 재확인이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건에 대한 권리분석, 현장 조사, 입찰 가이드 및 명도 지원까지 체계적인 자문 서비스를 제공하고 있습니다.