서울 금천구 시흥동 대지활용 토지경매 2024타경884

카테고리 없음

서울 금천구 시흥동 대지활용 토지경매 2024타경884

경매컨설팅 2026. 7. 24. 06:52

사건개요

사건번호: 2024타경884

관할법원: 서울남부지방법원

물건종류: 주택

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 237-49

감정가: 897,059,680원

최저가: 459,294,000원

매각기일: 2026.08.05

진행상태: 재진행(3회 유찰)

서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 주택 경매 물건으로, 서울남부지방법원 본원 경매 계에서 매각 절차가 진행 중인 사건입니다. 해당 물건은 최초 감정평가액인 897,059,680원에서 3회 유찰을 거치면서 감정가의 약 51퍼센트 수준인 459,294,000원으로 최저입찰가가 하향 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 8월 5일로 예정되어 있으며, 토지 총 면적은 38.12평, 건물 총 면적은 24.61평으로 제시외 건물이 매각 대상에 일괄 포함되어 매각이 진행됩니다.

본 물건의 토지 구성을 살펴보면 유사사다리형 및 장방형 형태의 토지 4필지가 얽혀 단독주택 부지로 이용되고 있습니다. 건물의 경우 19.23평과 3.29평 부속 건물, 그리고 1.48평, 0.61평 규모의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ 등)이 다수 소재하는 것으로 확인됩니다. 현황상 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 주거용 시설은 갖추어져 있을 것으로 추정되나, 장기간 방치되었거나 관리 상태가 불분명하여 실제 작동 상태 및 사용 가능 여부는 현장 답사를 통하여 반드시 세밀하게 확인해야 합니다.

금천구 시흥동 지역은 서울 남부권의 대표적인 주거 밀집 구역 중 하나로 인근에 관공서, 학교, 생활 편의시설 등이 잘 형성되어 있습니다. 관악산 줄기와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 가산디지털단지 및 구로디지털단지 등 서울 남부의 주요 산업단지 배후 주거지로서 지속적인 임대 수요와 주거 수요가 뒷받침되는 입지적 특성을 지니고 있습니다. 주변 주요 도로망과의 접근성이 양호하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

단독주택 물건의 경우 아파트나 빌라와 달리 인접 토지와의 경계선 구획 문제, 건폐율 및 용적률 적용 현황, 향후 개보수나 신축 시의 지자체 건축 조례 기준 등을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 본 물건 역시 여러 필지의 토지가 일괄 매각으로 진행되는 만큼 필지별 도로 접함 상태나 타인 소유 토지와의 경계 관계, 지상권 성립 가능성 등을 세밀하게 따져볼 필요가 있습니다.

경매 절차에서 최저가가 감정가 대비 크게 하락한 반값 경매 물건은 가격적 접근성이 뛰어난 반면, 권리 관계나 현황상의 법적 리스크가 존재하는 경우가 많습니다. 따라서 감정평가서와 매각물건명세서, 그리고 등기부등본을 바탕으로 철저한 서류 검토가 선행되어야 합니다.

우선 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하는지 여부를 점검해야 합니다. 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차권, 선순위 가처분, 선순위 가등기 등이 존재할 경우 낙찰자가 해당 권리나 금액을 추가로 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 본 물건처럼 토지와 건물이 여러 필지로 구성된 단독주택의 경우 건물 등기부와 토지 등기부의 권리 관계가 서로 다를 수 있으므로 두 공부를 모두 비교 분석해야 합니다. 특히 토지 위에 타인 소유의 지상권이 설정되어 있거나 법정지상권 성립 여지가 있는지도 전문가의 조언을 받아 확인하는 것이 안전합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

실제 입찰을 결정하기 전 가장 중요한 요소 중 하나는 현재 해당 물건을 누가 점유하고 있는지 파악하는 명도 점검입니다. 소유자가 직접 거주 중인지, 아니면 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 거주하고 있는지에 따라 인도명령 절차 및 명도에 소요되는 시간과 비용이 크게 달라집니다.

만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 상황이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 증가하게 됩니다. 또한 임차인의 유치권 주장 가능성이나 장기 체납 관리비, 공과금 미납액 존재 여부 등도 사전에 확인하여 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 예상 외의 지출을 예방해야 합니다. 주택의 현황 방치 기간이 길어졌을 경우에는 유치권 신고나 유치권 성립 여부에 대해서도 전문가를 통한 현장 점검과 실체적 권리 분석이 요구됩니다.

경매사건 상담 바로가기

경매 절차가 진행되는 과정에서는 예상치 못한 권리변동이나 변수가 발생할 위험이 항상 존재합니다. 입찰 당일까지 등기부상 권리가 변동되거나 대위변제로 인해 권리 순위가 변경되는 경우, 또는 선순위 임차인의 배당요구 철회 등이 일어날 경우 낙찰자의 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

원문 데이터상으로 명확히 드러나지 않는 지상권 설정 문제, 말소기준권리의 해석 차이, 제시외 건물의 불법 건축물 지정 여부 및 이행강제금 부과 가능성 등 복합적인 법적 리스크가 잔존할 수 있습니다. 소유권 이전 절차에서의 지연 가능성이나 전 점유자와의 명도 마찰 문제 역시 입찰 전 종합적으로 고려해야 하는 요소입니다. 이에 따라 단순한 감정가 비교에 그치지 않고 권리분석 전문 회사의 체계적인 분석과 상담을 거친 후 입찰 전략을 수립하는 것이 권장됩니다.

법원 경매는 공부상 서류만으로 판단해서는 안 되며, 반드시 직접 현장에 방문하여 주변 환경과 건물 외관, 인접 도로 현황 등을 확인해야 합니다. 서류상 건물 면적과 실제 사용 중인 공간의 차이, 제시외 건물의 상태, 그리고 난방 및 급배수 시설의 리모델링 필요 여부를 세밀하게 체크하여 예상 수리 비용을 입찰가에 반영하는 자세가 필요합니다.

해당 지역의 최근 부동산 거래 실거래가와 매물 시세, 전월세 임대 수요 등을 종합적으로 분석하여 감정가 대비 현재 시점이 적정한 가격대인지 평가해야 합니다. 법원 경매 물건의 매각물건명세서는 매각기일 1주일 전에 최종 변경되거나 수정될 수 있으므로, 입찰 당일까지 서류의 변동 내역을 지속적으로 추적하는 것이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 오랜 부동산 경매 경험과 축적된 권리분석 노하우를 토대로 고객분들의 안전한 경매 진행을 지원하고 있습니다. 물건 선정부터 현장 조사, 세밀한 법적 권리분석, 입찰가 산정, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 마무리까지 전 과정을 철저하게 케어해 드립니다.

주택 및 상가, 공장, 토지 경매에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 사전에 점검하고 최선의 결과를 얻을 수 있도록 전문 인력이 1대1 맞춤 컨설팅을 제공합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.