사건개요
사건번호: 2025타경11230
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호
감정가: 1,120,000,000원
최저가: 573,440,000원
매각기일: 2026.08.05
진행상태: 3회 유찰
서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 엠밸리더블유타워4 건물 내 제1층 제107호 근린상가 부동산 경매 매물에 대한 상세 정보입니다. 본 사건은 서울남부지방법원 본원 경매계에서 담당하고 있으며, 사건번호는 2025타경11230입니다. 매각기일은 2026년 8월 5일 수요일 오전 10시로 지정되어 입찰 절차가 진행될 예정입니다. 대상 물건의 규모를 공부상 서류로 살펴보면, 토지 지분면적은 3.92평(12.96㎡)이며, 건물 전용면적은 10.86평(35.91㎡)으로 구성되어 있습니다. 본 상가 매물의 최초 감정평가액은 1,120,000,000원으로 고찰되었으나, 이전 진행 과정에서 3회 유찰을 거치면서 최저입찰가격이 감정가 대비 51퍼센트 수준인 573,440,000원으로 크게 조정되었습니다. 건물의 전반적인 구조를 살펴보면 철근콘크리트구조에 평슬래브지붕으로 시공된 지상 8층 규모의 근린생활시설 및 업무시설 건물 내 1층에 자리 잡고 있으며, 대지권 성격과 함께 준주거지역 및 지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역 등 도시계획상의 법적 제한사항을 적용받고 있는 상태입니다.
본 경매 물건의 입지적 환경과 현장 이용 실태는 매우 특수한 요소들을 포함하고 있어 면밀한 현장점검이 요구됩니다. 서울시 강서구 마곡동 엠밸리더블유타워4는 주변에 마곡지구의 대규모 공동주택 단지들과 첨단 업무단지, 학교 및 각종 상업시설들이 조밀하게 밀집해 있는 입지적 기반을 갖추고 있습니다. 도로망 측면에서는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 평지 토지 위에 건물이 입지해 있으며, 인근에 지하철역과 다양한 노선의 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성과 접근성이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 그러나 본 107호 매물의 현황을 파악함에 있어서 가장 중요하게 체크해야 할 부분은 점포의 물리적 경계 상태입니다. 법원 감정평가서 및 현황조사 보고서에 따르면 본 107호 상가는 인근 호수들인 104호, 105호, 106호, 107호, 108호, 109호, 111호 등과 내부에 경계벽을 두지 않고 하나로 일체화하여 이용 중인 오픈상가 형태입니다. 실제 현장에는 '빵백화점'이라는 상호의 베이커리 카페가 1층 다수 호수를 통합하여 영업을 수행하고 있으며, 바닥에 해당 107호의 정밀한 위치나 경계를 나타내는 경계 표지나 경계벽이 전혀 시공되어 있지 않은 것으로 확인되었습니다. 조사 당시 107호 표시 부분의 출입문은 잠겨 있는 상태였습니다.
권리관계 및 점유 현황 파악을 위해서는 법원 임대차 현황 서류와 집행관 조사 기록을 정밀하게 검토해야 합니다. 집행관이 작성한 현황조사서에 따르면 현장에 임하여 107호 문을 노크하였으나 응답이 없어, 바로 인접한 빵백화점 매장 내부로 들어가 여직원 김나형 씨와 면담 조사를 진행하였습니다. 면담 내용에 따르면 해당 베이커리 카페 가게에서 107호 공간을 포함하여 함께 사용하고 있는 것은 맞으나, 정확한 호수별 구획 경계선에 대해서는 알지 못한다고 답변하였습니다. 또한 상가건물임대차현황서상에는 이지혁이라는 인물이 임차인으로 등재되어 있어 조사서상 일단 임차인으로 기재되었고 권리신고 안내문이 전달된 바 있습니다. 한편 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상에는 등재된 주민이 없는 것으로 나타납니다. 하지만 본 매물의 임차인 이지혁이 실제 보증금을 납부하고 정당한 임대차 계약을 체결한 대항력 있는 임차인인지 여부, 권리신고 및 배당요구 신청 여부, 그리고 우선변제권이나 대위변제 가능성 등은 등기부등본 및 매각물건명세서의 최종 열람을 통해 명확히 검증해 보아야 합니다. 핵심 권리분석 및 점유자 명도 난이도는 단순히 요약된 데이터만으로 단정해서는 안 되며, 입찰 전 전문 경매 컨설턴트의 정밀한 법률 검토 과정을 반드시 거쳐야 합니다.
소재지 지도
이와 같은 특수성을 가진 1층 오픈상가 경매 물건에 입찰을 고려하는 경우 입찰 전 반드시 점검해야 할 실무 포인트들이 존재합니다. 첫째, 경계 미구분에 따른 측량 및 원상복구 문제입니다. 107호는 주변 인근 호수들과 완충 벽체 없이 베이커리 카페 매장으로 통합 사용되고 있으므로, 향후 낙찰 후 소유권을 독립적으로 행사하거나 별도 임대를 놓기 위해서는 정확한 전유부분 경계 및 면적 확정을 위한 정밀 측량 절차가 선행되어야 할 수 있습니다. 경계벽 미설치 상태가 집합건물법상 구분소유권의 성립에 미치는 영향 및 경계벽 재설치 시 소요되는 공사 비용과 타 호수 소유자들과의 협의 난이도를 사전에 정밀하게 계산해 보아야 합니다. 둘째, 관리비 체납 및 공과금 승계 문제입니다. 일체로 운영되는 매장의 특성상 107호 단독으로 발생한 미납 관리비나 전기·수도 등 공과금 분담 비율이 명확하게 나누어져 있는지 관리사무소를 통해 직접 확인해야 합니다. 셋째, 명도 및 점유 관계 정리 방안입니다. 현재 영업 중인 카페 측과의 점유 이전 협상, 임대차 계약 재체결 가능성, 또는 인도명령 절차를 통한 강제집행 시 발생할 수 있는 시간적·경제적 합의 비용을 입찰가 산정에 미리 반영해야 합니다.
부동산 경매 절차에는 공부상 드러나지 않는 숨은 리스크가 존재함을 상시 유의해야 합니다. 소유권 이전 등기 과정에서 발생할 수 있는 절차상 지연 문제, 배당요구종기일 이후 대항력 있는 임차인의 보증금 변동이나 대위변제 발생 위험, 말소기준권리 설정 일자 전후의 등기부상 권리변동 상황 등은 낙찰자에게 예상치 못한 인수 금액을 발생시킬 수 있습니다. 더욱이 본 물건처럼 경계 구분이 불명확한 오픈상가의 경우 점유자의 명도 거부 문제나 연체 관리비 승계 부담 등이 실무적으로 복잡하게 얽힐 여지가 있습니다. 따라서 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있는 제반 리스크를 사전에 철저히 검증하기 위해 전문 컨설턴트와의 상담과 세밀한 법적 검토가 반드시 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 다년간의 경매 권리분석 노하우와 철저한 현장 조사 시스템을 바탕으로 고객님의 안전한 부동산 경매 투자를 종합 지원하고 있습니다. 물건의 권리관계 분석부터 현장 조사, 입찰가 산정, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 마무리까지 전문가가 원스톱 솔루션을 제공해 드립니다.
본 서울 강서구 마곡동 엠밸리더블유타워4 1층 상가 매물 외에도 고객님의 조건에 맞는 다양한 법원 경매 추천 물건을 받아보실 수 있습니다.
입찰에 참여하시기 전에는 매각기일 당일까지 발급되는 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 감정평가서 등 관련 서류를 다시 확인하시고, 실제 현장 상태와 점유 실태를 반드시 직접 체크해 보시기 바랍니다.
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