사건개요
사건번호: 2025타경908
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 주택
소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6
감정가: 784,092,300원
최저가: 384,206,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 2회유찰 (49%)
울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 울산지방법원 2025타경908 사건입니다. 본 물건은 최초 감정가 7억 8,409만 2,300원에서 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준인 3억 8,420만 6,000원에 최저입찰가가 형성되어 있습니다. 매각기일은 2026년 8월 4일로 예정되어 있어 가격적인 면에서 관심도가 높은 매물입니다.
토지 면적은 총 252.59평이며 건물 면적은 52.78평입니다. 토지는 기호1번 대체로 정방형의 토지로 단독주택 용지로 이용되고 있으며, 기호4번은 부정형의 법면 및 저지로서 여름철 우수기에 침수 가능성이 있는 잡종지 상태입니다. 토지 중 기호3번 일부 지상에는 분묘가 소재하고 있어 현장 확인이 필수적입니다. 건물은 주경매 건물 30평 외에 제시외 건물 3동 및 제시외 수목 약 14주가 포함되어 있으며, 건물 지상에 태양광 시설 1동이 소재합니다. 본 매각은 제시외 건물과 수목을 포함한 토지 및 건물 일괄매각 조건으로 진행됩니다.
울주군 범서읍 천상리 일대는 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖춘 단독주택 밀집 지대입니다. 본 건 토지는 정방형 단독주택 부지로 조망과 채광 확보에 유리한 형태를 갖추고 있으나, 필지 일부가 저지대 및 법면으로 형성되어 있고 우수기 배수 상태를 점검해야 하는 잡종지가 포함되어 있습니다. 따라서 단순한 토지 면적 숫자만 보고 판단하기보다는 실제로 활용 가능한 유효 부지 면적이 어느 정도 되는지 현장 조사가 매우 중요합니다.
또한 지정 토지 일부분에 분묘가 소재하고 있으므로 경계 구분과 분묘의 위치, 성분 여부, 관리 상태를 사전 현장 답사를 통해 직접 확인하셔야 합니다. 주택 건물 자체는 태양광 시설이 설치되어 있어 자가 발전 및 전기료 절감 면에서 실용적인 장점이 있으나, 전체적인 보수 상태와 노후도, 제시외 건물의 상태도 꼼꼼히 살피는 것이 바람직합니다.
법원경매 입찰 시 가장 신중해야 할 부분은 등기부상 권리관계와 물건명세서의 매각조건 분석입니다. 본 사건은 토지 및 건물 일괄매각 조건이며 제시외 건물과 수목이 포함되어 있으나, 지상 분묘 소재에 따른 분묘기지권 성립 여부와 잡종지 부지 사용권에 관한 법률적 검토가 요구됩니다.
소재지 지도
말소기준권리를 시작으로 근저당권, 가압류, 압류 등 매각으로 소멸하는 권리와 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 권리가 있는지 서류상 철저하게 검증해야 합니다. 법원이 발급한 매각물건명세서 및 감정평가서를 기본으로 공부 서류를 교차 검증하고, 변동 가능성이 있는 등기 현황에 대해 입찰 전까지 최신 정보를 파악해 두어야 안전한 입찰을 도모할 수 있습니다.
입찰에 참여하기 전 반드시 확인해야 할 구체적인 체크포인트는 크게 네 가지입니다. 첫째, 현장 점검을 통해 토지의 경계와 침수 위험 구역을 확인해야 합니다. 우수기에 물이 고이거나 배수가 원활하지 않을 수 있는 저지대 법면 구간을 파악하여 추후 토지 정비나 토목 공사 비용이 발생할 수 있는지 계산해 보아야 합니다.
둘째, 토지 일부 지상에 존재하는 분묘의 처리 문제입니다. 분묘기지권 인정 여부에 따라 수용이나 이장 협상 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 사전에 법률적·실무적 검토가 완료되어야 합니다. 셋째, 점유 관계 및 명도 난이도 확인입니다. 현재 주택을 점유하고 있는 인원이 소유자인지, 임차인인지, 임차인이라면 대항력이나 우선변제권이 있는지 확실히 따져보아야 하며, 미납 관리비나 공과금 승계 여부도 점검 대상입니다. 넷째, 태양광 시설과 제시외 건물의 소유권 및 실제 작동 여부, 인허가 문제를 사전에 살펴보아야 합니다.
부동산 경매는 서류상 나타나는 정보 외에도 예상치 못한 법적·실무적 리스크가 존재할 수 있습니다. 소유권 이전 절차에서의 시차나 등기 지연, 입찰 직전 대위변제나 신청 취하에 따른 권리변동 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 말소기준권리 이하의 권리관계라 하더라도 점유자의 정당한 권원에 따른 유치권 주장이나 명도 저항, 과도한 미납 공과금 발생 등 현장 특유의 복잡한 문제가 동반될 수 있습니다.
원문 파싱 자료 및 법원 공문서에 전부 드러나지 않는 미세한 권리관계나 현장 변수는 낙찰 후 큰 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 상세한 검토와 맞춤 상담을 거친 후 진행하시는 것을 적극 권장합니다.
주식회사 제이옥션은 다년간의 부동산 경매 컨설팅 경험과 축적된 데이터베이스를 바탕으로 입찰 대상 물건의 정밀 권리분석, 현장 조사, 낙찰가 산정, 명도 마무리까지 전 과정을 원스톱으로 지원합니다. 철저한 리스크 관리와 종합적인 시장 분석을 통해 안전하고 성공적인 경매 재테크를 도와드리고 있습니다.
본 울산 울주군 범서읍 천상리 주택 물건 외에도 고객님의 예산과 목적, 입지 조건에 부합하는 다양한 경매 매물을 보유 및 추천해 드릴 수 있습니다. 매각기일 전 반드시 관할 법원의 관련 서류와 집행관 현장 조사 내역, 등기부등본 변동 사항을 다시 확인하시고 입찰에 임하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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