사건개요
사건번호: 2026타경50208
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-3 서강스카이빌 2층201호
감정가: 940,000,000원
최저가: 752,000,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 (1회)
서울서부지방법원에서 진행되는 2026타경50208 사건은 서울특별시 은평구 응암동 109-3번지에 위치한 서강스카이빌 아파트 2층 201호 매물입니다. 본 물건은 토지지분 면적 6.98평(23.07㎡), 건물 실사용 전용면적 45.37평(149.98㎡) 크기의 주거시설입니다. 감정평가액은 9억 4,000만 원으로 책정되었으나 1회 유찰을 거치면서 감정가 대비 80% 수준인 7억 5,200만 원으로 최저입찰금액이 하향 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 8월 4일 오전 10시로 예정되어 있으며, 토지 및 건물일괄매각 조건으로 경매 절차가 진행됩니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트평슬래브지붕으로 건축되었으며 총 20층 중 2층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 수성페인트 마감으로 처리되었으며 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창으로 구성되어 있습니다. 토지의 형상은 부정형의 등고평탄지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 활용되고 있습니다.
입지적 특성을 살펴보면 서울지하철 6호선 응암역 동측 인근에 위치하고 있어 지하철 이용이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있어 대중교통을 통한 도심 및 주요 지역 이동이 편리합니다. 주변 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 상업시설, 공공기관 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주거 편의성이 확보되어 있습니다. 도로망의 경우 폭 25미터에서 30미터 상당의 대로3류에 접합해 있어 차량 진출입이 수월합니다. 토지이용계획 정보에 따르면 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 토지거래허가구역 등 관련 법령에 따른 각종 제한사항이 존재하므로 사전에 지자체 도시계획과나 공부 서류를 통한 확인이 요구됩니다.
매각물건명세서 등 집행관 현황조사 기록에 따르면, 법원 관계자가 본 사건 현장에 직접 방문하여 소유자의 배우자를 대면 조사하였습니다. 조사 과정에서 임차인의 권리신고 방법 및 입찰 절차 안내문이 교부되고 설명되었습니다. 아파트 경매에 참여할 때에는 점유자가 소유자 세대인지 아니면 제3의 임차인인지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 거주 중이라면 대항력 유무, 보증금 액수, 배당요구 신청 여부, 최우선변제 대상 여부를 세밀히 따져보아야 합니다. 대항력이 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 매각대금 외에 임차보증금을 추가로 인수해야 할 리스크가 발생할 수 있으므로 주관적인 판단을 배제하고 법원 매각물건명세서와 송달내역, 주민등록 열람 내역을 정확히 확인하는 전문가 서류 검토가 필수적입니다.
소재지 지도
부동산 경매 입찰 시 핵심인 등기부 권리분석에서는 말소기준권리를 정확히 설정하는 것이 출발점입니다. 말소기준권리보다 후순위로 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인하여 대부분 소멸하는 것이 일반적이지만, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 남아있는지 여부를 철저히 검토해야 합니다. 본 물건의 핵심 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며 전문 경매 수임자의 상세 확인이 필요합니다. 점유자에 대한 명도 작업은 경매 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있는 요소입니다. 소유자나 인도명령 대상 점유자의 경우 협의 명도와 집행관 강제집행 절차를 병행하는 전략이 수립되어야 하며, 예상되는 인도 시점과 비용을 입찰가 산정 단계에서 미리 반영해야 안전한 낙찰이 가능합니다.
법원 제출 서류뿐만 아니라 직접 현장을 방문하여 물건의 물리적 상태와 체납 관리비를 확인하는 입찰 전 현장점검이 매우 중요합니다. 서강스카이빌 2층 201호의 경우 누수 여부, 엘리베이터 가동 상태, 내부 리모델링 필요성, 샤시 및 외벽 마감 상태 등 건물 전반의 유지보수 현황을 세밀히 점검해야 합니다. 특히 집합건물인 아파트 경매에서는 체납 관리비 중 공용부분에 대한 금액이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있으므로 관리사무소를 방문하여 체납 관리비 미납액 규모와 점유 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 미납 관리비가 다액일 경우 예상치 못한 부대비용으로 작용하므로 입찰 전 자금 계획에 철저히 반영해야 합니다.
경매 매물은 예상치 못한 법적·물리적 리스크가 동반될 수 있습니다. 소유권이전 등기절차의 지연 문제, 입찰 직전 배당요구 취소나 대위변제로 인한 권리순위 변동 문제, 말소기준권리의 성격 변화, 서류상 나타나지 않는 선순위 임차인이나 유치권 주장자, 실제 점유자의 강경한 퇴거 거부 및 명도 불응 문제, 예상치 못한 관리비 체납액 등이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 이러한 다양한 변수는 입찰자에게 상당한 손실을 가져올 수 있으므로 입찰표 작성 전 법원 공부 서류 재확인과 전문가 검토 상담 과정이 반드시 동반되어야 안전성을 확보할 수 있습니다.
저희 주식회사 제이옥션은 오랜 경험과 수많은 낙찰 성공 노하우를 바탕으로 물건 선정부터 서류 검토, 현장 조사, 권리분석, 입찰가 산정, 명도에 이르기까지 전 과정을 안전하게 조력해 드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하오니 궁금하신 사항은 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고 안전하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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