사건개요
사건번호: 2025타경50840
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린시설
소재지: 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27
감정가: 951,518,800원
최저가: 111,944,000원
매각기일: 2026.08.10
진행상태: 유찰 6회
경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27에 위치한 근린시설 경매 물건을 소개합니다. 본 사건은 수원지방법원 본원 경매계에서 진행되며 운평2리 경로회관 남측 인근에 자리 잡고 있는 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 최초 감정평가액은 9억 5,151만 8,800원이었으나 최저 입찰 금액이 감정가 대비 약 12퍼센트 수준인 1억 1,194만 4,000원까지 하락한 상태입니다. 6회 유찰을 거치면서 매각 최저가가 대폭 낮아져 가격 측면에서 관심이 높은 편이지만, 미완성 방치 건물과 유치권 권리관계 등 세부 점검 요소가 명확하게 확인되어야 하는 물건입니다.
확인된 물건 현황을 구체적으로 살피면 토지 면적은 총 583.83평으로 지목상 공부 현황은 임야이나 실제 현황은 일부가 근린생활시설 부지로 사용 중이며 나머지는 임야 상태를 유지하고 있습니다. 인접 도로 대비 동측 하향지세의 부정형 토지 구성을 띠고 있습니다. 지상에 설치되어 있는 컨테이너 2동과 이동식 화장실은 이번 매각 대상에서 제외되므로 입찰 시 해당 수목 및 이동식 시설물의 소유 관계와 경계 구분을 분명히 파악해야 합니다. 건물 면적은 총 149.41평으로 3개 구역으로 나누어져 구성되어 있습니다. 본 건물은 등기사항전부증명서는 작성되어 있으나 건축법상 사용승인을 받지 못해 건축물관리대장에는 미등재된 상태입니다. 또한 외부 창호 및 interior 마감공사가 정상 마무리되지 않은 채 장기간 방치되어 있다는 특징이 있습니다.
입지 여건을 보면 대상 물건은 우정읍 운평리 마을 경로회관 부근에 위치하여 인근에 농가주택 및 야산 등이 어우러진 조용한 환경입니다. 주변 도로망 연결 상태와 대형 차량 진출입 편의성을 현장에서 확인해야 하며, 인근 지역의 근린생활시설 수요 및 향후 임대 또는 직접 활용 가능성을 다양하게 분석할 필요가 있습니다. 골조만 완료된 형태의 장기 방치 건물이므로 낙찰 후 사용승인을 받기 위한 추가 공사비 산정과 인허가 승계 여부를 지자체 관련 부서에서 사전에 세밀히 검토하셔야 합니다.
권리분석 확인 포인트를 점검해 보면 본 건물의 내부에는 공사비 및 설계비 미납을 원인으로 하는 유치권 행사 게시물이 부착되어 있는 것으로 파악되었습니다. 유치권은 등기부에 표시되지 않지만 낙찰자에게 인계될 수 있는 민법상 강력한 권리이므로 실제 유치권자의 상주 여부, 공사 계약서의 존재, 공사대금의 객관적 증빙, 점유의 계속성 및 유치권 성립 조건을 철저히 조사해야 합니다. 법원 현황조사 시 점유자나 소유자를 직접 면담하지 못한 것으로 보고되어 있으므로 현장 조사를 통한 실질적인 점유 형태 파악이 필수적입니다.
소재지 지도
입찰 전 필수 점검사항으로는 방치된 구조물의 진단과 명도 난이도가 있습니다. 건물이 비바람과 장기 방치에 노출된 만큼 구조적 안정성, 외벽 부식, 누수 현황 등을 전문가와 함께 종합 점검해야 합니다. 사용승인 미필 상태이므로 설계 변경 및 준공 승인 절차를 진행할 수 있는지에 관한 법률적 건축적 검토가 수반되어야 합니다. 권리관계의 복잡성과 실제 점유 해제 절차는 서류만으로 단정하기 어렵기 때문에 전문가의 정밀 진단과 조력이 반드시 필요합니다.
경매 물건 투자 시에는 감정평가서나 매각물건명세서 원문에 전부 드러나지 않을 수 있는 법적 리스크를 항시 경계해야 합니다. 말소기준권리 이후 소멸되지 않는 권리가 잔존하거나 소유권 이전 절차 지연, 예상치 못한 대위변제나 권리변동 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 임차인이나 유치권자 등 점유자와의 명도 협상 지연, 공과금이나 미납 관리비의 인수 문제 등이 수반될 수 있으므로 입찰 전 전문가 상담을 통해 확실한 리스크 방어책을 수립하시길 당부드립니다.
주식회사 제이옥션은 정확한 권리분석과 실질적인 현장 점검, 입찰 전략 수립부터 성공적인 명도 마무리까지 전문가 맞춤형 서비스를 제공하고 있습니다. 이 물건 외에도 고객의 요구 조건과 투자 목적에 맞춘 다양한 법원 경매 추천 물건을 구체적으로 안내해 드리고 있습니다.
매각기일에 참여하시기 전 공부 서류의 최신 변경 내역과 현장 점검을 통해 부동산 상태를 다시 한번 철저히 확인하신 후 안전하게 입찰에 임하시기 바랍니다.
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