사건개요
사건번호: 2025타경53423
관할법원: 수원지방법원 성남지원
물건종류: 창고
소재지: 경기도 하남시 광암동 146-1
감정가: 2,524,472,000원
최저가: 1,767,130,000원
매각기일: 2026.08.10
진행상태: 유찰 (1회)
본 사건은 경기도 하남시 광암동에 위치한 창고 및 근린생활시설 물건으로 수원지방법원 성남지원에서 매각 절차가 진행되고 있습니다. 감정가는 2,524,472,000원으로 평가되었으며 1회 유찰을 거쳐 감정가 대비 70% 수준인 1,767,130,000원으로 최저입찰금액이 형성되어 있습니다. 매각 대상 토지는 총 3필지로 합산 면적은 292.82평이며, 건물 면적은 총 160.16평으로 구성되어 있습니다.
토지 현황을 상세히 살펴보면 총 3개 필지로 구분되며 면적은 각각 99.83평, 45.38평, 147.62평입니다. 토지의 전반적인 형태는 경계 일부가 옹벽 등으로 평탄화 작업이 이뤄진 자루형 내지 부정형 토지입니다. 이 중 일부 필지는 근린생활시설의 건부지로 활용되고 있으며, 다른 필지들은 건축자재 적치장 용도로 이용되고 있습니다.
건물 현황의 경우 제1종 근린생활시설 용도로 이용 중인 구조물과 제시 외 매각 포함 건물들로 이뤄져 있습니다. 제시 외 건물로는 판넬조 주방 7.2㎡, 화물용 승강기, 철골조 창고 153.8㎡ 등이 포함되어 본건 토지와 함께 일괄매각 조건으로 매각이 진행됩니다. 감정평가상 대장상 용도와 현황 용도의 차이가 표기되어 있으므로 공부상 일치 여부를 정밀히 파악하는 것이 중요합니다.
본 물건이 위치한 경기도 하남시 광암동은 수도권 동부 주요 도로망과의 접근성이 확보된 입지적 특성을 갖고 있습니다. 대상 토지 중 기호 3 토지는 폭 30m에서 35m 규모의 대로2류 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 운송 여건이 양호하게 갖춰져 있습니다. 부근에는 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건도 마련되어 있습니다.
토지이용계획 및 관련 규제 사항을 보면 본 부지는 도시지역이자 자연녹지지역에 속하며 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 또한 경기도문화재보호조례 및 문화유산 보존 관련 법률에 따라 역사문화환경보존지역(하남 동사지 및 이성산성 500m 이내)으로 지정되어 있으며 물환경보전법상 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
아울러 본 지역은 지정기간 내 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나 경매 절차를 통한 취득 시 허가 의무 적용 여부 및 향후 토지 활용, 건축 인허가 제한 사항에 대해서는 입찰 전 관할 지자체 부서를 통해 사전에 명확하게 확인해 둘 필요가 있습니다.
경매 물건을 검토할 때에는 단순 공부상 권리 분석 외에도 실제 현장 점유 관계와 법률적 위험 요소를 종합적으로 점검해야 합니다. 본 사건의 경우 등기부상 말소기준권리를 중심으로 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리 관계를 법원 매각물건명세서 및 등기부현황을 통해 정밀하게 분석해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며 전문가의 사전 검토가 필요합니다.
현황 조사서에 따르면 토지 위에는 다량의 건축 자재 등이 적치되어 있는 것으로 확인됩니다. 이러한 무단 적치물이나 점유자가 존재할 경우 낙찰 후 명도 절차 진행 과정에서 일정 기간과 비용이 소요될 수 있습니다. 점유자의 점유 권원 유무, 유치권 성립 여부, 체납 관리비 및 공과금 발생 여부 등은 현장 조사와 전문적인 서류 확인이 바탕이 되어야 합니다.
소재지 지도
또한 본건 지상에 소재한 제시외 철파이프조 창고 101.7㎡는 이번 매각 대상에서 제외되는 물건입니다. 매각제외 건물이 포함되어 있는 경우 토지 소유자와 건물 소유자 간의 법정지상권 성립 여부, 건물 철거 및 토지 인도 청구 가능성 등을 입찰 전 분석하여 향후 토지 이용 제약 요소를 파악해야 합니다.
본 물건 입찰 시 반드시 확인해야 하는 중요 포인트 중 하나는 농지취득자격증명(농취증) 제출 필요 여부입니다. 매각 대상 토지 중 농지에 해당하는 필지가 포함되어 있다면 최고가매각허가결정기일까지 관할 지자체에서 발급받은 농취증을 법원에 제출해야 합니다. 기한 내 미제출 시 매각불허가 결정이 내리지고 입찰보증금이 반환되지 않고 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능성을 정밀하게 검토해야 합니다.
또한 토지상 불법 형질변경이나 불법 건축물로 인해 지자체로부터 원상회복명령이 발효될 가능성이 있는지 체크해야 합니다. 만약 원상회복이 선행되어야 농취증 발급이 가능한 구조라면 이에 소요되는 예상 공사 비용과 원상회복 이행 가능 여부를 사전에 계산해 두어야 합니다.
건물대장 현황과 관련하여 기호 2 건물 일부(89.76㎡)는 일반건축물대장상 주차장(연면적 제외)으로 등록되어 있으나 실제 현황은 제1종 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 이러한 현황 위반 사항에 따른 이행강제금 부과 가능성이나 위반건축물 지정 여부 등 행정적 리스크에 대해 관할 시청 건축과를 통한 조사가 필수적입니다.
법원 경매 절차에서는 매각물건명세서나 감정평가서 등의 자료에 드러나지 않는 다양한 리스크가 존재할 수 있습니다. 매각 절차 진행 중 소유권이전 지연 문제가 발생하거나 대위변제 등으로 인한 권리순위 변동, 말소기준권리의 해석 문제, 미확인 선순위 임차인이나 점유자의 존재 등 예기치 못한 변수가 나타날 수 있습니다.
더불어 체납 관리비 및 공과금 청구 문제, 점유자에 대한 명도 난이도와 강제집행 비용, 매각제외 물건으로 인한 권리 행사 제약 등 합의 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰을 결정하기 전에는 반드시 전문가의 정밀한 권리 검토와 현장 실사를 거쳐 안전성을 확보하는 접근이 권장됩니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 전문 컨설팅 기업으로서 물건에 대한 철저한 권리분석, 현장 입지 조사, 입찰가 산정 및 명도 지원까지 종합적인 맞춤 서비스를 제공하고 있습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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