사건개요
사건번호: 2025타경51785
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 11층1106호
감정가: 685,000,000원
최저가: 548,000,000원
매각기일: 2026년 08월 10일
진행상태: 유찰 1회
서울특별시 송파구 방이동 소재 신동아타워 주상복합 아파트 경매 물건에 대한 상세 분석입니다. 본 사건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2025타경51785 부동산 경매 사건으로, 정확한 소재지는 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 11층 1106호입니다.
[확인된 물건 정보]
본 물건은 총 21층 건물 중 11층에 위치한 1106호로서, 건물 면적은 전용면적 기준 15.25평(50.41㎡), 토지 대지권 면적은 2.12평(6.99㎡)입니다. 건물의 구조는 철골 철근 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 형태로 시공되었으며, 주상복합아파트 용도로 이용 중입니다. 난방 방식은 도시가스 설비를 갖추고 있으며, 집합건물로서 승강기 및 주차 시설이 마련되어 있습니다.
본 사건의 감정평가금액은 685,000,000원으로 평가되었으나 1회 유찰을 거쳐 이번 회차 최저매각가격은 감정가의 80% 수준인 548,000,000원으로 조정되어 진행됩니다. 매각기일은 2026년 8월 10일 오전 10시 서울동부지방법원 경매법정에서 입찰이 진행될 예정입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건입니다.
[입지 및 주변 환경 확인 포인트]
본 매물이 위치한 송파구 방이동 39-2번지 일대는 주거와 상업 기능이 조화롭게 형성된 지역입니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 가깝게 위치하고 있어 대중교통 이용 및 시내 접근성이 양호합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 관공서, 상업시설 및 기존 주거단지가 밀집해 있어 기본 생활권 환경이 잘 구비되어 있습니다.
토지이용계획 및 제한사항에 따르면 본 부지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)에 포함되어 있습니다. 또한 도로에 접하여 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역과 비행안전제2구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 법률에 의한 제반 규제가 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역 등도 입찰 전 공부 서류를 통해 상세히 확인할 필요가 있습니다.
소재지 지도
[권리분석 확인 포인트]
경매 입찰에 앞서 등기부상 권리관계 파악은 가장 기본적인 절차입니다. 건물 및 토지 등기부상 말소기준권리를 명확히 찾고, 해당 권리 설정일보다 먼저 입주하거나 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하는지 면밀히 점검해야 합니다.
매각물건명세서상 점유자의 임대차 현황, 보증금 액수, 대항력 유무, 배당요구 신청 여부를 정밀하게 확인하는 작업이 필요합니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에는 낙찰자가 변제되지 않은 보증금을 인수할 위험이 있으므로 사전에 집행법원 문서와 감정평가서, 현황조서를 종합하여 검토해야 합니다.
[입찰 전 점검사항]
1. 현장조사 및 관리비 점검: 해당 호수의 실제 점유 상태와 물리적 관리 상태, 공실 여부를 직접 현장에서 확인해야 합니다. 특히 주상복합 형태의 집합건물은 관리비 체납액이 누적되어 있는 경우가 발생할 수 있으므로, 관리사무소를 방문하여 공용부분 미납관리비 산정 금액 및 승계 여부를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.
2. 명도 난이도 및 절차 검토: 점유자가 소유자, 채무자, 또는 임차인인지에 따라 명도 진행 과정에서의 협상 난이도와 소요 기간이 달라집니다. 인도명령 신청 대상 여부와 명도 협상 전략을 사전에 수립하여 예상치 못한 차질을 방지해야 합니다.
3. 자금 조달 및 대출 조건 파악: 최저매각가격인 548,000,000원을 기준으로 입찰보증금 10%(54,800,000원)를 지정 수표 1매로 준비해야 합니다. 낙찰 후 잔금 납부를 위해 경락잔금대출 한도와 개인별 대출 규제(DSR 등) 적용 기준을 사전에 금융기관을 통해 점검하시기 바랍니다.
[리스크 점검 및 전문가 상담 필요성]
부동산 경매는 법원 공부에 명시된 내역 외에도 다양한 변수가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 소유권 이전 절차가 지연되거나, 대위변제에 따른 권리 관계 변동, 예상치 못한 유치권 주장, 임차인의 추가 배당요구 등 복잡한 리스크가 존재할 수 있습니다.
또한 미납관리비의 승계 범위나 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 위험이 있으므로, 단정적인 판단보다는 경매 전문 컨설턴트와의 상담을 통해 등기부 및 관련 서류를 정밀 분석한 후 안전하게 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다.
[주식회사 제이옥션 안내]
주식회사 제이옥션은 축적된 실무 경험과 분석 노하우를 바탕으로 전국 법원 경매 물건의 권리분석, 현장 조사, 입찰가 산정, 낙찰 후 명도 지원까지 전 과정을 안전하게 안내해 드리고 있습니다. 고객의 목적에 맞춘 최선의 지원을 제공합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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