사건개요
사건번호: 2024타경3709
관할법원: 광주지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제지하1층 제비1-101호
감정가: 509,000,000원
최저가: 59,779,000원
매각기일: 2026.07.31
진행상태: 유찰(9회)
광주광역시 남구 지석동 소재 일진스위트포레 단지 내 상가동 지하 1층 B1-101호 근린상가 경매 물건을 상세히 분석합니다. 본 사건은 광주지방법원 본원에서 진행 중인 2024타경3709 사건입니다. 최초 감정평가액은 5억 9,000만 원으로 산정되었으나, 지속적인 유찰을 거쳐 현재 9회 유찰된 상태입니다. 이에 따라 이번 회차 최저입찰금액은 감정가 대비 약 12 퍼센트 수준인 5,977만 9,000원까지 하락하였습니다. 매각기일은 2026년 7월 31일 오전 9시 55분으로 예정되어 있습니다. 본 매물은 대지권 면적 39.41평, 건물 실평수 58.74평에 달하는 소유권 대형 면적 상가로서 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다. 초기 감정가와 비교할 때 매각 금액이 크게 낮아진 상태이므로 상가 투자를 고려하는 입찰자들의 관심이 늘어날 수 있는 구간입니다. 다만 금액 하락 폭이 큰 만큼 수차례 유찰된 배경과 객관적인 물건 상태를 꼼꼼하게 점검할 필요가 있습니다.
해당 물건이 위치한 광주광역시 남구 지석동은 일진스위트포레 아파트 단지를 비롯하여 주변 주거시설과 도로변 근린생활시설이 다수 형성되어 있는 주거 밀집 생활권에 속합니다. 본 상가는 아파트 단지 내 상가동 건물에 속해 있어 입주민들의 일상적 소비 동선과 연결될 수 있는 구조적 장점을 갖고 있습니다. 그러나 해당 점포가 지하 1층에 배치되어 있다는 점은 지상층 상가와 구분되는 주요 입지적 체크 포인트입니다. 지하 상가의 경우 외부 도로에서의 직접적인 가시성과 진출입 편리성, 계단 및 엘리베이터 이동 동선이 수월한지 면밀히 살펴야 합니다. 또한 내부 습기나 환기 상태, 주차 공간 확보 여부, 실제 이용 가능한 유동인구의 성향 등을 체계적으로 파악해야 합니다. 주변 동일 상권 내 지하 상가의 실질 임대 시세와 공실 현황을 사전 파악하여 유효 수익률을 냉정하게 가늠해보는 것이 좋습니다.
권리관계와 점유 현황에 대한 확인도 필수적입니다. 법원의 현황조사 보고서에 따르면 현장 방문 시 채무자 및 점유자를 만나지 못하여 실제 점유 여부와 임대차 관계를 직접 확인하지 못하였습니다. 상가건물임대차현황서상에는 윤성주라는 인명이 등재되어 있으나 점유 여부 및 정확한 임대차 관계는 알 수 없는 것으로 조사되었습니다. 한편 주민등록 전입세대 열람 결과에는 전입된 세대가 없는 것으로 나와 있습니다. 이처럼 현황조사상 임대차 관계가 불분명하거나 미상으로 기재된 경우, 서류에 나타나지 않은 유치권자나 대항력을 갖춘 점유자가 존재하는지 단정할 수 없으므로 세심한 주의가 요구됩니다. 등기부상 채권액 현황과 함께 매각물건명세서의 최종 변경 사항을 철저히 확인하여야 안전한 입찰 전략을 세울 수 있습니다.
소재지 지도
경매 절차 진행 시 발생할 수 있는 주요 리스크 요인도 사전에 점검해야 합니다. 경매 물건은 최저가가 낮아졌다고 해서 단순한 시세 차익만 보고 접근해서는 안 됩니다. 말소기준권리를 바탕으로 낙찰 후 소유권이전 등기가 지연될 가능성은 없는지, 채권자의 대위변제나 기타 권리변동이 일어날 가능성은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 장기간 비어있거나 유찰이 거듭된 상가의 경우에는 체납된 관리비 금액이 상당히 커졌을 수 있으며, 전기나 수도 등 공공요금 체납 여부와 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 난이도 및 비용을 사전에 계산해 두어야 합니다. 점유자의 명도 거부에 따른 명도 소송이나 집행 지연 리스크, 지하 공간 특유의 누수나 시설물 파손 등 물리적 하자는 감정평가서만으로 완전히 파악하기 어려운 경우가 많으므로 전문가의 정밀 검토와 현장 상담을 병행하는 것이 바람직합니다.
입찰 전 최종 점검 단계에서는 해당 상가의 물리적 상태와 건축법상 용도 변경 가능 여부를 다각도로 확인해야 합니다. 지하 1층 58.74평의 넓은 공간은 단순 매장 외에도 창고, 스튜디오, 운동시설, 사무실 등 다양한 용도로의 활용을 검토할 수 있으나, 업종별 인허가 제한 요건이나 소방법상 정해진 제반 기준을 충족하는지 시·구청 관계 부서에 사전 문의해야 합니다. 아울러 매각기일 당일까지 법원 매각물건명세서나 감정평가서 등의 공부가 변경되거나 수정되는 사항이 없는지 지속적으로 공부를 열람하고 현장을 다시 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.
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이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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