사건개요
사건번호: 2025타경461
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층113호
감정가: 2,780,000,000원
최저가: 1,362,200,000원
매각기일: 2026.07.30 목요일 10:30
진행상태: 2회 유찰, 최저가 49%
이번 물건은 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 113호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 의정부지방법원 남양주지원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 7월 30일 목요일 오전 10시 30분입니다. 감정가는 27억 8,000만 원, 최저입찰금액은 13억 6,220만 원으로 표시되어 있으며, 원문에는 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준으로 진행되는 것으로 기재되어 있습니다.
물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 토지면적은 5.57평, 건물면적은 25.63평으로 확인됩니다. 원문에는 목록 3, 4 일괄매각이라는 내용이 함께 나타나므로, 입찰 전 실제 매각 대상 호실과 대지권 범위, 전유부분 면적, 공용부분 부담, 집합건물 등기 내용이 서로 맞는지 확인해야 합니다. 특히 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 위치, 전면 노출, 출입 동선에 따라 활용도가 달라질 수 있어 현장 확인의 비중이 큽니다.
감정평가 관련 내용에는 대상 토지가 가장형에 가까운 형태이고 인접지와 등고가 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이라는 취지의 기재가 있습니다. 또한 기호 1, 2 건물과 기호 3, 4 건물의 내부 벽체가 없는 상태라고 적혀 있습니다. 이 부분은 실제 상가 내부가 하나의 공간으로 사용 가능한 상태인지, 분할 공사나 원상복구 이슈가 있는지, 전기·수도·배수·소방 설비가 정상적으로 분리되어 있는지 확인해야 할 지점입니다.
입지 측면에서는 다산동 상업시설 내 1층 근린상가라는 점이 가장 먼저 보입니다. 다만 원문만으로는 유동인구, 배후세대 규모, 주변 공실률, 임대료 수준, 업종 제한 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 1층이라는 사실만으로 임대수요나 수익성을 단정하기보다는, 건물의 주 출입구 위치, 도로 접면, 보행 동선, 주변 상권 구성, 같은 건물 내 입점 업종, 관리비 수준을 함께 살펴봐야 합니다. 상가투자 관점에서는 가격보다 실제 사용 가능성과 임대 가능 조건이 더 중요하게 작용할 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 상가건물임대차현황서 확인이 필수입니다. 원문에는 관리사무소 직원에 의하면 공실이라고 하나, 상가건물임대차현황서에 등재된 자를 일응 임차인으로 보고한다는 취지의 내용이 있습니다. 이는 현장에서는 비어 있는 것처럼 보이더라도 서류상 임차인 등재가 있을 수 있다는 의미이므로, 대항력 여부, 사업자등록일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
건물 등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 원문만으로 구체적인 권리 내용은 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준권리가 무엇인지, 선순위 권리나 인수되는 부담이 있는지, 압류·가압류·근저당·전세권·임차권등기 등이 실제 등기부에 어떻게 기재되어 있는지 반드시 원문 서류로 재확인해야 합니다. 권리관계는 입찰금액을 정하는 데 직접 영향을 주므로 자료 확인 전에는 단정하지 않는 것이 맞습니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 집합건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 함께 대조해야 합니다. 특히 상가의 경우 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 간판 설치 가능 여부, 업종 제한, 주차 이용 조건, 관리규약, 소방시설 기준, 내부 공사 가능 범위가 실제 사용성과 직결됩니다. 원문에 내부 벽체가 없는 상태라고 기재되어 있으므로, 인테리어 비용과 임대 전 공사 필요성도 입찰 전 비용 항목에 반영해야 합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 공실로 보이는 물건도 서류상 임차인이나 점유 관계가 남아 있을 수 있고, 낙찰 후 인도 과정에서 예상보다 시간이 걸릴 수 있습니다. 따라서 본 물건은 입찰 전 전문가를 통해 권리분석과 명도 가능성, 인수 부담 여부를 함께 검토하는 것이 필요합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점은 관심을 끌 수 있지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다. 상가 경매는 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 가능성, 내부 공사비, 공실 기간 부담이 발생할 수 있습니다. 실제 투자 판단은 주변 임대 사례, 실거래 자료, 건물 관리 상태, 공용시설 유지 상태, 향후 사용 계획을 종합해 계산해야 하며, 확인되지 않은 수익률을 전제로 접근하는 것은 위험합니다.
이 물건은 남양주시 다산동의 1층 근린상가라는 점, 2회 유찰로 최저가가 조정된 점, 상가건물임대차현황서상 임차인 확인이 필요한 점이 핵심입니다. 실사용 목적이라면 내부 구조와 업종 적합성을 먼저 봐야 하고, 임대 목적이라면 주변 임대 수요와 공실 경쟁 상황을 함께 확인해야 합니다. 권리분석과 현장조사가 함께 이루어져야 입찰 여부와 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 투자 목적에 맞춰 비교 검토가 가능합니다. 매각기일 전에는 법원 서류와 등기 변동, 임차인 및 점유 상태, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
남양주경매 #다산동상가 #근린상가경매 #다산안강럭스나인 #남양주지원 #2025타경461 #상가투자 #수익형부동산 #2회유찰 #권리분석 #명도체크 #상가임대차 #현장점검 #매각물건명세서 #감정평가서 #최저가경매 #상가관리비 #제이옥션
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
충북 제천시 백운면 영업입지 상업용토지경매 2025타경108
