사건개요
사건번호: 2024타경101176
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 5층 501호
감정가: 472,000,000원
최저가: 241,664,000원
매각기일: 2026.07.30 10:00
진행상태: 유찰 3회, 최저가 51%
이번 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 있는 알토 제5층 제501호 다세대주택 경매입니다. 법원 자료상 물건 종류는 다세대(빌라)이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 대지권 면적은 약 9.76평, 건물 면적은 약 16.48평으로 표시되어 있고, 감정가는 4억 7,200만 원, 최저가는 2억 4,166만 4,000원입니다.
소재지는 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제5층 제501호로 확인됩니다. 구로동 내 주거지로 분류되는 다세대주택이며, 입찰 전에는 실제 출입 동선, 주변 도로 폭, 주차 가능 여부, 대중교통 이용 편의성, 생활편의시설 접근성을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다. 원문에는 구체적인 역세권 여부나 상권 규모가 확정적으로 제시되어 있지 않으므로, 입지만으로 가치를 단정하기보다 현장 확인과 주변 유사 물건 비교가 선행되어야 합니다.
물건 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물 내 구분건물로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 관련 내용에서 중요한 확인 사항이 있습니다. 이 건물은 공부상 2층부터 6층까지 각 층 1개 호실로 되어 있으나, 현황은 각 층이 4개 호로 나누어 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 제5층 역시 공부상 제501호이나 현황상 501호, 502호, 503호, 504호 형태로 구분 사용되는 취지의 내용이 확인됩니다.
이 부분은 단순한 면적 확인보다 더 중요합니다. 등기부와 건축물대장, 실제 현황이 어떻게 다른지에 따라 임대차 관계, 점유 범위, 명도 대상, 내부 구조 확인 방식이 달라질 수 있습니다. 특히 공부상 1개 호실과 현황상 다수 호실 사용이 함께 나타나는 물건은 내부 칸막이, 출입문, 계량기, 우편함, 호실 표기, 실제 점유자 수를 현장에서 확인해야 합니다. 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기에는 점검해야 할 요소가 많은 주거형 경매 물건입니다.
토지 관련 내용도 확인 포인트가 있습니다. 원문에는 본 건물의 대지면적이 집합건축물대장 표제부상 154.7㎡로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서와 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로 등재되어 있다는 내용이 있습니다. 감정평가에서는 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 평가한 것으로 보이지만, 입찰자는 대지권 비율과 대지권 표시, 대장과 등기 간 차이를 반드시 원문 서류로 다시 맞춰봐야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 별도등기 표시가 특히 눈에 띕니다. 원문에는 등기사항전부증명서 표제부 대지권의 표시 중 별도등기 있음으로 기재되어 있고, 1토지, 2토지, 3토지의 을구 근저당권 설정등기 관련 내용이 언급됩니다. 별도등기는 낙찰 이후 권리 정리와 소유권이전 과정에서 추가 검토가 필요한 항목이므로, 말소기준권리와 소멸 여부를 등기부 전체 흐름으로 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 고유범, 김재민, 이소영, 최은진의 주택임차권등기일이 기재되어 있습니다. 각각 2024.09.12, 2025.04.16, 2025.04.16, 2025.04.24로 표시되어 있어 임차권등기와 배당요구, 대항력, 우선변제권 여부를 개별적으로 검토해야 합니다. 다만 제공 자료만으로 이들이 대상 호실 제501호와 직접 연결되는지, 각 호실별 보증금과 점유 현황이 어떻게 구성되는지까지 단정하기는 어렵습니다.
점유관계도 조심스럽게 봐야 합니다. 원문에는 현장 방문 시 아무도 만나지 못했고, 6층 임차인 어윤학과 전화문답으로 603호 점유를 확인했다는 내용이 포함되어 있습니다. 또한 602호와 604호 폐문부재 안내문 부착 내용도 보입니다. 이번 매각 대상은 제5층 제501호이므로, 6층 관련 점유 내용과 5층 실제 점유 내용은 구분해서 확인해야 합니다. 제5층이 현황상 여러 호로 나뉘어 사용 중이라면 각 호실별 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임차권등기 여부를 따로 확인하는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에는 모든 권리변동과 현장 사정이 완전하게 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 말소 전 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납관리비, 공과금, 명도 협의 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 특히 별도등기와 임차권등기가 함께 보이는 물건은 법원 문건, 등기부, 전입세대열람, 주민등록 관련 자료, 현장 점유조사 결과를 종합해 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 대지권등록부를 함께 확인해야 합니다. 현황상 분할 사용 중인 건물이라면 내부 구조가 공부와 다른 이유, 원상회복 필요성, 위반건축물 여부, 향후 임대나 실거주 활용 가능성도 따져봐야 합니다. 관리상태와 누수, 배관, 전기, 난방, 방수 상태는 서류만으로 확인하기 어렵기 때문에 현장 점검이 중요합니다.
가격 측면에서는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이지만, 유찰 횟수만으로 유리한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 권리관계와 점유관계가 복잡하거나 내부 확인이 어려운 경우 낙찰 후 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 권리 인수 가능성, 명도 비용, 수리비, 취득 관련 세금, 보유 기간, 주변 거래 사례를 보수적으로 반영해 산정하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 지역과 예산, 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 등기부, 감정평가서, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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