사건개요
사건번호: 2025타경71789
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 창고
소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 279-26
감정가: 2,927,060,200원
최저가: 1,434,259,000원
매각기일: 2026.07.30 목요일 10:30
진행상태: 2회 유찰, 최저가 49%
이번 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 279-26 소재 창고 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 감정가는 2,927,060,200원이고, 2회 유찰 후 최저입찰금액은 1,434,259,000원으로 표시되어 있습니다. 매각기일은 2026년 7월 30일 오전 10시 30분이며, 관할은 의정부지방법원 남양주지원입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 전체 토지면적은 504.87평, 건물면적은 485.86평으로 제공되어 있습니다. 감정평가현황에는 토지 세부 면적이 408.68평, 54.75평, 35.09평, 6.05평, 0.30평으로 나뉘어 기재되어 있고, 건물은 99.83평이 반복되는 부분과 10.89평, 65.34평, 8.52평 등이 확인됩니다. 제시외건물은 72.00평, 28.44평, 0.61평, 0.61평으로 표시되어 있어 실제 사용 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
토지는 기호 1, 2, 4, 5가 4필 일단지로서 부정형 평지이며 창고건물의 부지 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기호 3은 부정형 평지로서 나머지 토지의 부속 마당 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 창고 물건은 건물 면적뿐 아니라 야적, 차량 회전, 상하차 동선, 진입 가능 차량의 크기, 주변 도로 폭이 실제 활용성을 좌우하므로 서류상 면적만 보고 판단하기 어렵습니다.
인접 도로 상태는 남측으로 세로와 접하며 도로상태는 무난하다고 기재되어 있습니다. 다만 창고의 경우 도로 접면이 있다는 사실과 실제 물류 차량 진출입이 원활하다는 판단은 별개입니다. 현장에서는 진입로 폭, 회전 반경, 경사, 포장 상태, 주변 주차나 적치물 여부, 대형차 진입 제한 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 화도읍 가곡리 일대의 실제 접근 동선은 출발지와 목적지에 따라 체감이 달라질 수 있어 현장 답사가 중요합니다.
건물 이용상태에서는 기호 7 나 부분이 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 실제로는 창고로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 부분은 단순한 명칭 차이로 넘기기보다 건축물대장, 사용승인 내역, 위반건축물 등재 여부, 실제 임차 또는 점유 형태를 확인해야 합니다. 창고로 계속 사용할 계획이라면 현재 용도와 향후 사용 목적이 맞는지, 행정상 제한이나 원상회복 문제가 생길 여지가 있는지도 검토 대상입니다.
본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 반면 지상에 컨테이너박스 2동이 소재하나 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외된 것으로 표시되어 있습니다. 이처럼 현장에 존재하는 물건이 모두 매각 대상이 되는 것은 아니므로 낙찰 후 인도 과정에서 분쟁이 생기지 않도록 매각물건명세서, 감정평가서, 사진용지, 현황조사서의 내용을 서로 비교해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 별도로 확인되어야 합니다. 제공된 원문에는 해당 항목의 세부 내용이 충분히 드러나지 않으므로 등기사항전부증명서상 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류나 근저당 설정 관계, 지상권이나 지역권 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 창고나 근린생활시설 성격의 물건은 사업자 점유, 임대차, 시설물 소유관계가 얽혀 있을 수 있어 임차인 배당요구 여부와 대항력 여부도 함께 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현재 창고로 이용 중이라는 점은 확인되지만 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지에 따라 낙찰 후 진행 절차가 달라질 수 있습니다. 내부 적치물, 기계설비, 컨테이너, 사업장 운영 여부, 체납 관리비나 공과금 문제는 현장 확인과 법원 기록 열람이 필요합니다. 특히 창고 물건은 내부 물건 반출, 영업 중단 협의, 시설물 소유권 확인이 명도 기간과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔다는 숫자만 볼 것이 아니라, 감정가 산정 기준과 현재 현장 상태의 차이를 확인해야 합니다. 감정평가일 이후 건물 훼손, 누수, 구조 변경, 불법 증축, 토지 경계 사용 문제, 도로 이용 문제, 주변 민원 가능성이 있었는지 살펴보는 것이 좋습니다. 제시외 건물이 포함된 물건은 낙찰자가 인수하는 가치와 부담을 구분해야 하므로 감정평가서의 제시외 건물 평가 내용도 세밀하게 보아야 합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 법원 자료에 모든 위험이 빠짐없이 표시되는 것은 아니며, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인과 점유자 문제, 관리비나 공과금 체납, 명도 협의 난항은 원문만으로 전부 확인되지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 다시 확인하고 필요하면 경매 전문가와 상담을 통해 부담 가능성을 정리하는 과정이 필요합니다.
이 물건은 남양주시 화도읍 가곡리 소재 창고로, 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이며 2회 유찰 후 진행되는 사건입니다. 실사용 목적이라면 보관 품목, 차량 동선, 전기 용량, 층고, 바닥 하중, 출입구 구조를 확인해야 하고, 임대 목적이라면 주변 창고 수요와 실제 임대 가능 조건을 별도로 조사해야 합니다. 다만 임대수익이나 향후 가치 상승은 확인되지 않은 부분이므로 단정해서 접근하기보다 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 검토를 상담합니다. 본건처럼 창고, 제시외 건물, 점유관계 확인이 필요한 물건은 자료 열람과 현장 확인을 함께 진행해야 판단의 빈틈을 줄일 수 있습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역과 예산, 실사용 또는 임대 목적에 따라 검토 대상을 나누어 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 공고 변경 여부와 권리 변동 여부를 반드시 재점검하시기 바랍니다.
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