사건개요
사건번호: 2025타경13749
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 아파트형공장
소재지: 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제7층 제비-709호
감정가: 820,000,000원
최저가: 524,800,000원
매각기일: 2026.07.30(목) 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가의 64%
이번 물건은 서울특별시 금천구 독산동 현대지식산업센터 제7층 비-709호로 확인되는 아파트형공장 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 토지면적은 9.83평, 건물면적은 38.91평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 820,000,000원, 최저입찰금액은 524,800,000원이며 현재 유찰 2회 후 감정가의 64% 수준에서 매각기일이 예정되어 있습니다.
건물은 집합건축물대장상 2014년 2월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 26층 건물 중 7층 일부입니다. 외벽과 창호는 페어글래스 창호 등으로 조사되어 있으며, 자료상 해당 토지는 부정형 토지로서 아파트형 공장 건물부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 지식산업센터 내 호실인 만큼 실제 사용 목적, 관리규약, 업종 제한, 주차 배정, 화물 이동 동선, 공용부 이용 조건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
입지 측면에서는 금천구 독산동 소재의 현대지식산업센터라는 점이 우선 확인됩니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 특정 도로 접근성, 유동인구, 임대료 수준 등은 단정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 현장 방문을 통해 주변 도로 폭, 차량 진출입 편의성, 주차 여건, 엘리베이터와 하역 동선, 건물 내 실제 입주 업종, 공실 여부를 직접 확인해야 합니다. 특히 아파트형공장은 단순 면적만으로 판단하기보다 실사용 가능 업종과 관리비 부담, 전기 용량, 층별 접근성, 공용시설 관리 상태가 실제 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태에는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 중로1류 접합 등이 기재되어 있습니다. 이 밖에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 함께 표시되어 있습니다. 이러한 제한사항은 실제 취득 목적과 향후 사용계획에 따라 의미가 달라질 수 있으므로, 건축물대장과 토지이용계획확인원, 관리단 자료를 함께 대조해 보는 과정이 필요합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 별도등기 표시가 있는 점을 눈여겨봐야 합니다. 원문에는 토지 별도등기가 있으며, 별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 3번 구분지상권설정 등기, 2014년 2월 5일 접수분은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 단순 말소 구조와 다르게 매수인이 인수할 권리가 있을 수 있다는 의미이므로, 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 반드시 교차 확인해야 합니다.
점유관계도 단정해서는 안 됩니다. 현장조사 당시 채무자 겸 소유자의 직원이 안내문을 교부받았고, 채무자 겸 소유자가 이 사건 부동산 전부를 점유사용하고 있다고 진술한 내용이 확인됩니다. 동시에 상가건물임대차 현황서상 등재자가 있어 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재한다는 내용도 있습니다. 따라서 실제 임대차 관계, 사업자등록 여부, 보증금과 차임, 대항력 성립 가능성, 배당요구 여부, 점유 이전 가능성은 자료 확인 전 단정할 수 없습니다.
리스크 점검에서는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 별도등기 인수사항, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도를 함께 보아야 합니다. 특히 지식산업센터 물건은 관리비와 공용부 사용 조건, 관리단 협조 여부가 입찰 후 실사용 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 법원 자료에 모든 변동사항이 즉시 반영되지 않을 수 있으므로, 매각기일 직전 최신 등기와 법원 비치 서류를 다시 확인하고 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 실제 취득 총액을 계산해야 합니다. 입찰보증금, 취득세 등 제세공과금, 미납 관리비 승계 가능성, 명도 비용, 내부 수리비, 사용 목적에 맞는 설비 보완 비용까지 반영해야 합니다. 또한 해당 호실이 제조업, 사무형 사용, 창고형 사용 중 어느 목적에 적합한지 현장에서 확인하고, 관리규약상 제한 업종이나 소음, 하중, 전력 사용 제한이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.
이번 금천구 독산동 아파트형공장 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가와 서울 준공업지역 내 지식산업센터라는 사실관계를 중심으로 검토할 수 있습니다. 다만 별도등기 인수사항과 점유관계 확인이 필요한 물건이므로, 단순 가격 비교보다 서류 확인과 현장 확인의 비중을 높여야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 확정하기 어렵기 때문에 입찰 전 전문가 상담을 통해 매수인 인수 부담과 예상 절차를 점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리 검토, 현장 확인, 입찰 준비, 사후 절차 상담을 지원합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 실사용 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 하며, 법원 매각물건명세서와 등기부 변동 여부를 최종 점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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