사건개요
사건번호: 2025타경30732
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경상남도 진주시 평거동 473-7
감정가: 1,300,772,000원
최저가: 637,378,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 경상남도 진주시 평거동 473-7에 위치한 다가구주택 경매입니다. 법원 자료 기준으로 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건이며, 감정가 1,300,772,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 637,378,000원으로 표시되어 있습니다. 최저가율은 원문 기준 약 49% 수준으로 확인됩니다.
물건의 토지면적은 103.15평, 건물면적은 177.75평입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 기재되어 있으며, 원문상 건물 면적은 1층 일부 6.01평, 그 외 층별 57.25평 단위로 표시되어 있습니다. 다가구주택은 실제 임대 구성, 각 호실의 점유 상태, 보증금 관계, 전입세대와 확정일자 여부에 따라 권리분석의 난이도가 달라질 수 있으므로 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 감정평가 관련 내용에 경상남도 진주시 판문동 소재 평거초등학교 동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재한 주거지 성격으로 파악됩니다. 다가구주택은 주거 임대수요가 중요한 물건이므로 학교, 생활편의시설, 대중교통 접근성, 주차 여건, 주변 임대 경쟁 물건의 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 원문에 역세권, 대로변, 조망권 같은 세부 입지 장점은 명확히 제시되어 있지 않으므로 해당 표현은 단정하지 않는 것이 안전합니다.
토지는 장방형 토지로 현황 다가구주택 부지로 기재되어 있습니다. 다만 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태의 구체 내용은 제공된 원문에서 충분히 확인되지 않습니다. 입찰 전에는 토지이용계획확인원, 건축물대장, 지적도, 도로 접면, 주차장 설치 상태, 위반건축물 여부를 함께 검토해야 합니다. 특히 다가구주택은 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 다를 수 있어 현장 조사와 공부 확인이 함께 필요합니다.
소재지 지도
권리관계에서 눈여겨볼 부분은 원문에 일괄매각으로 표시되어 있고, 건물의 계단탑 및 승강기탑 등 부합물이 건물에 포함 평가되었다는 점입니다. 또한 목록 2 건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 소재지번이 473-7, 473-23번지로 되어 있으나, 토지대장상 473-7번지가 473-23번지와 2019.05.01. 합병되었다는 내용이 기재되어 있습니다. 이 부분은 지번 정리와 공부상 표시가 실제 권리 취득 및 이전 절차에서 문제가 없는지 확인해야 하는 항목입니다.
매각물건명세서와 등기부 현황은 입찰 전 반드시 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 제공된 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나 있지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 임차인, 대항력 있는 점유자, 배당요구 여부, 전입세대 열람 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 생길 수 있으므로 전문가의 권리분석이 필요합니다.
다가구주택 경매에서 가장 현실적인 변수는 임차인과 점유 상태입니다. 각 세대별 보증금, 월세, 전입일자, 확정일자, 점유자와 실제 거주자의 일치 여부를 확인하지 않으면 예상보다 명도 기간이 길어질 수 있습니다. 관리비나 공과금 체납, 미납 임대차 관련 분쟁, 내부 수리 범위도 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 원문 자료만으로 명도 난이도를 단정하기 어렵기 때문에 현장 방문과 관련 서류 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 정보는 계속 업데이트될 수 있고 입력 오류, 지적 물건 변경, 권리 변동이 생길 가능성도 있습니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 관련 공부를 최신 발급 기준으로 다시 확인하고 전문가 상담을 거치는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 최저가 637,378,000원이 실제 취득비용 전체를 의미하지 않는다는 점을 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 보증금 인수 가능성, 공실 기간을 함께 고려해야 합니다. 둘째, 다가구주택은 수익형 관점에서 접근할 수 있지만 실제 임대료와 공실률은 원문에 확인되지 않으므로 주변 임대 사례를 별도로 조사해야 합니다. 셋째, 건물 노후도와 내부 상태, 설비 상태, 누수 여부, 주차 가능 대수는 현장 확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 서류 검토를 상담하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 임대 목적을 기준으로 비교 검토해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 2026.08.03 매각기일 전까지 법원 문건 접수, 임차인 신고, 권리 변동, 매각 조건 변경 여부가 있는지 재확인하는 절차가 필요합니다.
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