사건개요
사건번호: 2022타경2593
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 송파구 가락로38길 16, 비동 3층302호
감정가: 501,000,000원
최저가: 400,800,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 재진행, 1회 유찰, 감정가의 80%
이번 물건은 서울특별시 송파구 방이동 현대빌라 제비동 3층 302호로 확인되는 다세대주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지면적은 11.17평, 건물면적은 19.90평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 501,000,000원, 최저입찰금액은 400,800,000원입니다. 진행 이력에는 재진행과 1회 유찰 내용이 함께 확인되므로, 단순히 가격만 보고 접근하기보다 이전 매각 과정과 불허가, 허가취소 관련 흐름을 함께 살펴야 합니다.
소재지는 송파구 방이동 방산고등학교 북측 인근으로 파악됩니다. 원문에는 지하철과 노선버스정류장 접근 요소가 기재되어 있으나, 실제 도보거리나 이용 편의는 현장에서 다시 확인하는 것이 좋습니다. 방이동은 주거 밀집도가 있는 지역이므로 실거주 목적, 임대수요 검토, 생활권 확인이 모두 필요한 물건입니다. 다만 구체적인 시세나 임대료 수준은 제공 자료만으로 단정할 수 없으므로 인근 거래 사례와 임대 매물, 실제 점유 상태를 별도로 대조해야 합니다.
건물은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 3층 세대로 기재되어 있습니다. 이용상태는 기준시점 현재 다세대주택으로 탐문조사되었다고 되어 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 남동측 약 6미터 도로와 북동측 약 4미터 도로에 각각 접하는 것으로 확인됩니다. 도로 접면과 차량 진입, 주차 여건, 건물 공용부 관리 상태는 현장 확인이 필요한 부분입니다.
토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역 7층 이하, 도로 접합 등의 내용이 확인됩니다. 주거용 빌라 물건에서는 용도지역 자체보다 실제 건물 노후도, 누수 흔적, 층간소음 가능성, 채광, 환기, 주변 생활 편의시설과 통학 동선이 입찰 판단에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 3층 세대인 만큼 계단 이용 여부, 엘리베이터 유무, 공용 계단 상태, 세대 출입문 주변 관리 상태를 직접 보아야 합니다.
소재지 지도
권리관계는 자료상 전세권자로 에이파이낸셜대부 주식회사가 기재되어 있고, 전세권설정등기일자는 2022.5.12.로 표시됩니다. 또한 관련사건으로 서울회생법원 2024개회1162675, 전주지방법원 2025개회103446, 서울동부지방법원 2023타기319 인도명령 등이 함께 나타납니다. 관련사건이 있는 물건은 절차 진행 중 권리관계나 점유관계, 배당관계가 복합적으로 얽힐 수 있으므로 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 반드시 최신 기준으로 확인해야 합니다.
핵심 권리분석에서는 말소기준권리, 전세권의 성격과 순위, 배당요구 여부, 인수 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 순서대로 점검해야 합니다. 제공된 원문만으로 매수인이 인수해야 할 권리 여부를 확정하기는 어렵습니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 실제 내용이 비어 있거나 자료 표기가 제한적으로 보일 수 있으므로 법원 비치 서류와 등기사항전부증명서를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현재 점유자가 누구인지, 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 전세권자와 실제 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다. 관련 인도명령 사건이 기재되어 있다는 점은 절차 이력을 살펴볼 필요가 있다는 의미로 볼 수 있습니다. 점유관계가 명확하지 않은 상태에서 입찰하면 낙찰 후 인도 협의, 명도 일정, 추가 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 매각기일까지 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 채무자 회생절차와의 관계, 말소기준권리 변동, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 관리비 체납, 공용부분 보수비, 미납 공과금, 내부 수리 필요 여부도 가격 판단에 반영해야 합니다. 따라서 입찰 전에는 법원 서류 열람, 현장 답사, 등기 재확인, 점유관계 확인을 거쳐 전문가 상담을 받는 방향이 바람직합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가 400,800,000원이 현재 주변 거래 흐름과 비교해 어느 정도 위치인지 확인해야 합니다. 다음으로 감정평가서의 기준시점과 현재 시장 상황 차이를 따져야 합니다. 재진행 물건은 이전 매각 과정에서 최고가매각허가취소결정, 매각불허가 등 절차상 이력이 있었는지 살펴야 하며, 그 사유가 입찰자 귀책인지 물건 자체의 권리나 절차 문제와 관련 있는지도 확인해야 합니다.
현장에서는 건물 외벽 균열, 계단과 복도 관리 상태, 우편함과 계량기 사용 흔적, 주차 가능 여부, 주변 도로 폭과 생활소음, 일조와 조망, 누수 흔적을 확인하는 것이 좋습니다. 내부 확인이 어렵다면 외부에서 확인 가능한 단서와 인근 중개업소 탐문, 법원 현황조사서 내용을 함께 비교해야 합니다. 다세대주택은 같은 동, 같은 층이라도 향, 구조, 수리 상태에 따라 실제 선호도가 달라질 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 실거주 또는 임대 목적을 기준으로 선별 상담을 받아볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 관련사건 진행 상태와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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