사건개요
사건번호: 2025타경51238
관할법원: 광주지방법원 순천지원
물건종류: 답, 토지
소재지: 전라남도 순천시 풍덕동 324-4
감정가: 12,743,834,500원
최저가: 8,920,684,000원
매각기일: 2026.08.03 월 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 전라남도 순천시 풍덕동 324-4 일원에 소재한 토지 경매 사건입니다. 지목은 답으로 표시되어 있으나, 감정평가 자료상 기호 1번부터 11번까지의 토지가 세장형 평지이며 개발사업을 위한 건축용지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 단순 농지 이용 목적의 토지라기보다 순천 풍덕지구 도시개발사업과 연결해 환지, 권리면적, 향후 토지 이용 가능성을 함께 살펴봐야 하는 물건입니다.
매각 방식은 일괄매각입니다. 원문에는 토지면적 합계가 4,492.73평으로 제시되어 있고, 개별 면적은 388.71평, 513.65평, 467.36평, 284.35평, 399.91평, 366.63평, 746.27평, 148.83평, 302.50평, 574.75평, 299.78평으로 나뉘어 있습니다. 건물면적은 확인되지 않으며, 토지매각으로 정리되어 있습니다. 감정가는 12,743,834,500원, 최저가는 8,920,684,000원으로 확인됩니다.
이 물건의 핵심은 순천풍덕지구도시개발사업조합 구역 편입 여부와 환지예정지 내용입니다. 원문에는 공동주택 3블럭 용지로 집단환지 예정이라는 내용이 있고, 최저매각가격은 권리면적을 기준으로 산정되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 종전 토지면적만 보고 판단하기보다 권리면적, 환지면적, 과부족면적, 증환지 대금 발생 여부를 별도로 확인해야 합니다. 특히 증환지된 부분은 증환지 대금을 납부해야 할 수 있으므로 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
입지 확인에서는 현장 접근성과 도로 상태가 중요합니다. 감정평가 자료에는 개발부지 내부에 도로가 없어 현황은 맹지로 판단되나, 평탄화된 비포장길을 이용해 이동이 가능하다는 취지의 내용이 있습니다. 이는 향후 도시개발사업 진행 상황에 따라 물리적 접근 조건이 달라질 수 있는 부분이므로, 현재 통행 가능성만으로 최종 판단하기는 어렵습니다. 현장에서 실제 진입 경로, 공사 진행 상태, 주변 토지와의 경계, 이용 제한 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.
소재지 지도
또한 현지출장 당시 목록 11번 토지는 순천 풍덕지구 도시개발사업 공동주택부지 3블럭으로 발주처인 풍덕조합에서 관리하고 있다는 진술 내용이 확인됩니다. 다만 현지에서 조합 관계자를 직접 만나지 못했다는 내용도 함께 있으므로, 도시개발사업조합, 법원 매각서류, 감정평가서, 관련 공부를 통해 관리 주체와 사업 진행 상황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서의 내용을 서로 대조해야 합니다. 원문에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있고, 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나 구체적 내용은 제공 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 인수되는 권리, 법정지상권 성립 가능성, 점유 관계는 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다. 특히 도시개발사업 편입 토지는 일반 토지보다 권리면적과 환지 관련 확인이 중요하므로 전문가 검토가 필요합니다.
입찰 전에는 환지예정지 지정 내용과 공동주택 3블럭 용지 관련 자료를 먼저 확인해야 합니다. 종전토지면적과 권리면적이 다를 수 있고, 환지면적이나 과부족면적에 따라 추가 부담 또는 정산 문제가 발생할 수 있습니다. 감정가와 최저가만 비교해 저렴하다고 판단하기보다 증환지 대금, 사업 진행 일정, 조합 부담금, 토지 사용 가능 시점, 소유권 행사 제한 여부를 함께 검토해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중에는 대위변제, 채권자 신청, 권리변동, 기일 변경 등으로 진행 상황이 달라질 수 있습니다. 실제 원문에도 채권자와 채무자 겸 소유자 측의 기일연기신청, 속행신청, 이의신청 제출 내역이 확인됩니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단, 임차인 또는 점유자 존재 여부, 관리비나 부담금, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 담당 경매계, 법원 비치 서류, 등기부, 토지이용계획, 조합 관련 자료를 종합해 확인하고 전문가 상담을 거치는 것이 필요합니다.
이 사건은 단순 면적형 토지 경매가 아니라 도시개발사업과 환지 구조를 이해해야 하는 물건입니다. 토지 활용을 검토하는 분이라면 현재 지목, 현황 이용 상태, 환지예정 내용, 권리면적 기준 평가 여부, 향후 부담금 가능성을 중심으로 접근해야 합니다. 공동주택 용지로 집단환지 예정이라는 점은 중요한 확인 포인트이지만, 실제 권리 취득 범위와 비용 부담은 서류 확인을 통해 구체화해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 희망 지역과 예산, 활용 목적을 기준으로 함께 비교해보는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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