사건개요
사건번호: 2025타경1698
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2162-3
감정가: 450,264,000원
최저가: 220,630,000원
매각기일: 2026.08.04 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2162-3 소재 전 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 529.98평으로 확인되며, 감정가는 450,264,000원, 최저입찰금액은 220,630,000원입니다. 현재 자료 기준으로 2회 유찰 후 2026년 8월 4일 제주지방법원에서 매각기일이 예정되어 있습니다.
감정평가 내용에 따르면 본건은 우도면사무소 북서측 인근 및 근거리에 위치한 토지로, 주변은 단독주택과 농경지가 함께 분포하는 해안 농경 및 농촌지대로 기재되어 있습니다. 우도 지역 특성상 토지 이용 목적, 농지 관련 자격, 실제 경작 상태, 현장 접근성 확인이 중요합니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는 토지의 현재 이용 상태와 향후 활용 가능 범위를 함께 따져봐야 합니다.
물건의 용도는 전으로 표시되어 있고, 원문에는 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 평지로서 전으로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 일부 지상에는 돌담이 소재하며, 해당 돌담은 토지에 포함해 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 건물면적은 별도로 확인되지 않고 토지매각으로 표시되어 있으므로, 입찰자는 토지만 매수하는 구조인지, 지상물이나 경계물에 별도 분쟁 가능성이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 우도면사무소 인근이라는 점이 확인됩니다. 다만 구체적인 도로 폭, 차량 진입 편의성, 실제 농기계 진입 가능 여부, 인근 주택과 농지의 배치, 해안과의 거리, 지적 경계의 명확성은 현장 답사를 통해 별도로 확인해야 합니다. 원문에는 차량출입 가능, 버스정류장 등의 문구가 있으나, 입찰 판단에는 실제 진입로 상태와 도로 접면, 사도 여부, 통행 제한 여부가 더 중요합니다.
토지 경매에서는 지목과 실제 이용 상태가 일치하는지 살피는 것이 기본입니다. 이 물건은 전으로 이용 중인 토지로 보이며, 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지로 판단된다는 문구가 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 농지취득자격증명서 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 지상권, 법정지상권 성립 가능성, 점유 관계를 순서대로 확인해야 합니다. 원문상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 농지의 경우 실제 경작자가 소유자와 다른 경우도 있을 수 있고, 무단 경작이나 사용대차 등 서류에 바로 드러나지 않는 점유 문제가 있을 수 있습니다.
말소기준권리와 배당 요구 여부, 압류·가압류·근저당의 순위, 가처분이나 예고등기 등 인수 가능성이 있는 권리는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 통해 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 자료는 매각기일 전까지 변경될 수 있으므로, 현재 보이는 자료만으로 권리관계를 확정하면 위험합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 건물보다 점유 상태가 눈에 잘 띄지 않는 경우가 있고, 경계 침범, 돌담 위치, 농작물 보상 문제, 인접 토지와의 통행 문제가 입찰 후 부담으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 등기, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 토지이용계획확인원을 함께 검토하고 현장 상담을 받는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 자금 계획을 먼저 세워야 합니다. 매수보증금, 잔금 납부 기한, 취득세와 등기 비용, 농지 관련 행정절차, 현장 정리 비용까지 반영해야 실제 부담 금액이 보입니다. 농지취득자격증명 제출 여부가 특별매각조건으로 걸려 있는 물건은 서류 미비가 곧 손실로 이어질 수 있으므로, 입찰 전에 관할 부서에 문의하고 필요한 요건을 구체적으로 확인해야 합니다.
현장에서는 토지 경계, 지목과 실제 이용 상태, 돌담 위치, 접도 상태, 배수 상태, 인근 민가와의 거리, 농로 이용 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 우도 지역은 섬 지역이라는 특성상 물류, 공사, 관리, 왕래 비용이 내륙과 다르게 발생할 수 있습니다. 향후 전원입지나 토지활용을 검토하더라도 관련 인허가 가능성은 별도 확인이 필요하며, 개발 가능성을 단정하는 표현은 피해야 합니다.
이번 제주시 우도면 연평리 전 경매는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점보다 농지취득자격증명, 현장 접근성, 권리관계, 점유 상태 확인이 더 중요한 물건입니다. 토지 경매는 서류상 면적과 현장 체감, 실제 사용 가능성이 다를 수 있으므로 사전 점검의 밀도가 결과를 좌우합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 최신 매각자료를 기준으로 최종 판단해야 합니다.
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