다가구주택 주거입지 다가구주택경매 2025타경1554

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다가구주택 주거입지 다가구주택경매 2025타경1554

경매컨설팅 2026. 7. 28. 05:16

사건개요

사건번호: 2025타경1554

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 다가구주택

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1472-12

감정가: 663,003,240원

최저가: 324,871,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1472-12에 소재한 다가구주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 106.45평, 건물면적은 106.04평으로 확인되고, 감정가는 663,003,240원, 최저입찰금액은 324,871,000원입니다. 현재 자료 기준으로 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

물건은 제주지방법원에서 진행되며 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시입니다. 입찰을 검토할 때는 단순히 최저가가 낮아졌다는 점만 볼 것이 아니라, 건물의 실제 이용 상태와 점유 관계, 제시외 건물 포함 범위, 공부상 용도와 현황의 차이를 함께 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 세대별 점유자와 임차관계가 낙찰 후 인도 절차와 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 본건 토지는 완경사지대 안의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 법원 자료에는 목록1 토지가 제시 건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수와 조경석 등이 소재한다고 기재되어 있습니다. 식재된 수목, 경계표시를 위한 담장, 잡석 등은 토지에 포함 평가된 것으로 보입니다. 이러한 부분은 낙찰 후 별도 철거나 경계 정리 문제가 생길 수 있으므로 현장 답사에서 실제 경계와 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.

건물은 다가구주택 5개 호실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 현장표시 기준으로 101호, 102호, 103호, 201호, 202호가 언급되어 있으며, 법원 조사 당시 폐문 상태로 점유 사용자를 확인하지 못한 내용이 있습니다. 이 때문에 임차인 존재 여부, 실제 거주 여부, 보증금 규모, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부는 반드시 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람, 현장 탐문 등을 통해 별도로 점검해야 합니다.

건물 구조와 이용 상태에서도 눈여겨볼 부분이 있습니다. 자료상 기호 2 건물의 사무소 부분 중 시멘트 벽돌조 14.04제곱미터 및 경량철골구조 6.48제곱미터 부분은 현황상 주택으로 기재되어 있습니다. 또한 기호 2-1 건물은 남서하향 완경사지대 내에 건축되어 남서측으로는 1층이나 북동측으로는 지하 1층인 형태로 조사되어 있습니다. 경사지 건물은 출입 동선, 채광, 배수, 옹벽 또는 사면 관리 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

입지 확인 포인트는 서귀포시 서호동이라는 주거지 성격과 실제 생활 편의시설 접근성을 중심으로 살펴보는 것이 좋습니다. 원문 자료에는 역세권, 대로변, 학교 인접, 관공서 인근 등 구체적인 입지 호재가 확인되어 있지 않으므로 이를 단정해서 판단하면 안 됩니다. 대신 현장에서는 진입도로 폭, 차량 교행 가능 여부, 주차 여건, 주변 주택 밀집도, 소음, 경사도, 배수 상태, 인근 임대 수요 등을 직접 확인하는 방식이 필요합니다.

다가구주택은 실거주와 임대운영을 함께 검토할 수 있는 유형이지만, 이 물건은 현재 점유 관계가 명확히 확인되지 않은 상태로 보입니다. 법원 현황조사에서 폐문으로 점유자를 알 수 없었다는 내용이 있으므로, 입찰 전에는 각 호실별 점유자 확인과 임대차 서류 확인이 핵심입니다. 점유자가 임차인인지, 소유자 또는 가족인지, 공실인지에 따라 낙찰 후 인도 절차와 예상 기간이 달라질 수 있습니다.

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권리분석에서는 말소기준권리와 임차인 대항력 여부를 반드시 따져봐야 합니다. 원문 일부에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 내용만으로는 구체적인 권리관계를 확정하기 어렵습니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 선순위 권리, 가처분, 가등기, 지상권, 임차권등기, 법정지상권 가능성 등을 확인해야 합니다. 핵심 권리분석은 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가 검토가 필요합니다.

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명도 난이도 역시 현재 자료만으로는 쉽게 판단하기 어렵습니다. 각 호실에 안내문을 부착했다는 조사 내용은 점유자 확인이 충분하지 않았다는 의미로 볼 수 있습니다. 다가구주택은 호실별로 임차인 지위가 달라질 수 있고, 대항력 있는 임차인이 존재하면 인수금액 또는 명도 협의의 난도가 달라질 수 있습니다. 입찰자는 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 배당요구 종기와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.

제시외 건물이 매각에 포함된다는 점도 중요한 확인 포인트입니다. 법원 자료에는 제시외 건물 면적이 여러 항목으로 기재되어 있고, 부속건물은 차고로 이용 중인 내용도 보입니다. 다만 제시외 건물은 건축물대장, 현황, 감정평가 반영 방식, 위반건축물 여부에 따라 낙찰 후 활용성과 비용 부담이 달라질 수 있습니다. 건축물대장과 현장 사진, 감정평가서 도면을 대조해 실제 구조와 면적이 일치하는지 살펴야 합니다.

리스크 점검도 필수입니다. 경매 자료에는 모든 위험이 빠짐없이 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 비용과 기간은 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 수 있으므로 최신 등기와 법원 문건을 기준으로 검토해야 하며, 필요하면 경매 전문가와 상담한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 법원 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서의 토지와 건물 평가 범위, 제시외 건물 포함 여부, 공부상 용도와 현황 차이를 확인해야 합니다. 셋째, 현장 방문을 통해 출입로, 주차, 경사, 배수, 건물 외관 균열, 누수 흔적, 주변 점유 상태를 확인해야 합니다. 넷째, 각 호실의 실제 점유자와 임대차 관계를 확인할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.

이 물건은 서귀포시 서호동의 다가구주택으로, 토지와 건물 규모가 비교적 뚜렷하고 2회 유찰로 최저가가 낮아진 상태라는 점은 검토 요소가 될 수 있습니다. 다만 점유관계가 명확하지 않고, 사무소 부분의 현황 주택 이용, 제시외 건물 포함, 경사지 건물 구조 등 확인할 부분이 적지 않습니다. 따라서 가격만 보고 접근하기보다 권리, 점유, 현황, 건축물 관련 사항을 함께 확인하는 방식이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.