제주 서귀포시 성산읍 개발입지 토지경매 2025타경1645

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제주 서귀포시 성산읍 개발입지 토지경매 2025타경1645

경매컨설팅 2026. 7. 28. 06:53

사건개요

사건번호: 2025타경1645

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 과수원

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 849-1

감정가: 461,076,000원

최저가: 225,927,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 849-1 소재 과수원 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 603.79평이며, 건물면적은 확인되지 않는 토지매각 물건으로 기재되어 있습니다. 감정가는 461,076,000원, 최저입찰금액은 225,927,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정된 상태입니다.

물건의 이용상태는 과수원으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로, 과수원으로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 본건 지상에 식재된 과수목, 감귤목 등은 토지에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있으므로 입찰자는 토지 자체뿐 아니라 과수목의 수량, 수령, 관리상태, 실제 경작 여부도 함께 확인해야 합니다.

토지의 용도지역은 계획관리지역으로 표시되어 있습니다. 계획관리지역은 활용 가능성을 검토할 때 도로 접면, 농지 여부, 개발행위 가능성, 건축 가능 여부, 기반시설 상태 등을 종합적으로 확인해야 하는 구역입니다. 단순히 용도지역명만으로 활용 가능성을 단정하기 어렵기 때문에, 서귀포시청 등 관련 행정기관을 통해 건축허가, 개발행위허가, 농지전용 가능성, 제한사항을 사전에 확인하는 과정이 필요합니다.

입지 측면에서는 성산읍 신천리 소재 토지라는 점이 핵심입니다. 원문에는 차량 접근이 가능하고 간선도로와 관련된 내용이 확인됩니다. 다만 실제 진입로 폭, 포장상태, 농기계나 차량 회차 가능성, 우천 시 배수상태, 인접 토지와의 경계는 현장답사를 통해 확인해야 합니다. 특히 자루형 토지는 진입부 형태와 폭이 향후 활용성과 직결될 수 있으므로 지적도, 현황도로, 토지대장, 현장 경계를 함께 대조하는 것이 좋습니다.

이 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다. 구체적으로 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역과 관련된 허가구역으로, 기간은 2024.11.15부터 2026.11.14까지로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 내 토지는 취득 목적, 이용계획, 허가 요건 충족 여부가 중요할 수 있으므로 입찰 전 관할 관청에 허가 대상 여부와 절차를 직접 확인해야 합니다. 향후 개발 기대감만으로 판단하기보다는 현재 법적 제한과 실제 허가 가능성을 기준으로 검토해야 합니다.

농지취득자격증명도 중요한 확인 포인트입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 보증금 손실로 이어질 수 있으므로, 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 신청 가능 여부와 발급 가능성을 상담하는 것이 필요합니다.

소재지 지도

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권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 지상권, 법정지상권 성립 가능성, 압류·가압류·근저당 등 말소기준권리 관련 내용을 등기부등본과 법원 문건으로 다시 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 토지 위 과수목이 토지 포함 평가로 기재되어 있더라도, 실제 경작자나 점유자가 별도로 존재하는지 여부는 현장에서 확인해야 합니다.

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명도와 점유 관계도 토지 경매에서 가볍게 볼 수 없습니다. 과수원은 주거용 건물보다 단순해 보일 수 있으나, 실제로는 경작자, 임차인, 사용수익자, 관리인이 있을 수 있습니다. 감귤목 관리 주체, 수확권 주장 여부, 농업용 시설물 존재 여부, 물탱크나 관수시설 같은 부속 시설의 소유 관계도 확인해야 합니다. 이러한 내용은 사진이나 요약 정보에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 현장조사와 문건 확인이 함께 필요합니다.

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차 중 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 표시되지 않을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역, 농지취득자격증명, 특별매각조건이 함께 있는 물건은 단순 최저가만 보고 접근하기보다 법원 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인서, 농지원부 관련 확인 가능 사항을 전문가와 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

입찰 전에는 최저가 225,927,000원만 보는 것이 아니라 취득세, 등기비용, 농지 관련 행정비용, 측량비, 경계 확인 비용, 현황 정리 비용, 과수목 관리 비용까지 함께 산정해야 합니다. 토지의 실제 활용 목적이 농업 경영인지, 보유 후 장기 검토인지, 향후 전원입지나 토지활용 검토인지에 따라 확인해야 할 서류와 행정 절차가 달라질 수 있습니다.

현장답사 시에는 토지 경계, 진입로, 주변 토지 이용상태, 배수로, 전기·수도 등 기반시설, 과수목 상태, 경작 흔적, 인접 민원 가능성을 확인하는 것이 좋습니다. 지적도상 도로와 실제 도로가 일치하는지, 차량 접근이 어느 정도 가능한지, 토지의 고저차나 배수 문제가 없는지도 중요한 판단 요소입니다.

제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 방향 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 서류 확인을 상담하고 있습니다. 이번 성산읍 신천리 과수원 물건처럼 농지취득자격증명과 토지거래허가구역이 함께 확인되는 토지는 절차상 변수가 있을 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.