사건개요
사건번호: 2024타경36588
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 장례관련시설
소재지: 경상남도 사천시 곤명면 막골길 267-195
감정가: 1,777,501,510원
최저가: 426,778,000원
매각기일: 2026.08.03 월요일 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 일대에 위치한 장례관련시설 경매입니다. 원문상 물건명은 장례관련시설이며, 감정평가 내용에는 납골당 건부지와 납골당, 식당, 화장실, 홀, 사무실, 기계실, 창고 등으로 이용되는 건물 및 제시외 건물이 함께 확인됩니다.
토지와 건물이 일괄매각되는 물건으로, 토지면적은 2,007.09평, 건물면적은 520.35평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,777,501,510원, 최저입찰금액은 426,778,000원이며, 원문 기준 유찰 4회가 확인됩니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24%로 표시되어 있으나, 실제 입찰 판단은 가격만으로 접근하기보다 특수용도 시설의 인허가, 현황 사용 가능성, 권리관계, 명도 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
입지는 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 소재 마곡교 남서측 인근으로 평가되어 있습니다. 주변은 단독주택, 사찰, 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농촌지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 평가대상 토지까지 차량 출입은 가능한 것으로 기재되어 있지만, 면소재지 외곽에 위치해 대중교통편은 다소 불편한 편이라고 되어 있습니다. 장례관련시설의 특성상 조용한 입지와 접근성은 함께 검토해야 하며, 실제 진입도로 폭과 차량 회차, 장례차량 및 방문객 차량 동선은 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
토지 현황은 북측 하향의 계단식으로 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지이며, 납골당 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 북측으로 폭 약 3~5미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접한 상태라고 되어 있어, 대형 차량 진입 가능 여부와 도로의 실제 폭, 경사, 포장 상태, 사유지 통행 문제를 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획상 보전관리지역으로 기재되어 있고, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 내용이 확인됩니다. 장례관련시설은 일반 주거형 부동산과 달리 용도 유지, 변경, 운영 가능성에 대해 행정적인 확인이 중요합니다. 특히 원문에는 특별매각조건으로 주무관청인 경상남도지사의 처분허가서 제출이 필요하다고 되어 있으므로, 매수신청 전 처분허가 가능 여부를 반드시 주무관청에 확인해야 합니다.
소재지 지도
건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 등이 포함되어 있으며, 사용승인일은 2001년 12월 15일로 기재되어 있습니다. 일련번호 1-1 건물은 납골당 등으로 이용되고, 일련번호 1-2 건물은 공부상 납골당이나 현황은 식당, 화장실, 홀 등으로 사용되는 것으로 조사되었습니다. 제시외 건물은 사무실, 가추, 기계실, 창고 등으로 평가되어 있으며, 감정서상 기호 ㄱ부터 ㅇ까지 매각에 포함되는 것으로 표시되어 있습니다.
설비 측면에서는 위생설비, 급배수시설, 화재경보설비 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 일련번호 1-1 건물은 시건장치로 폐문되어 외부관찰 및 종전 감정평가서 등을 참고해 평가한 것으로 되어 있어 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다. 실제 납골당 내부 시설, 전기·소방·급배수 작동 여부, 누수나 균열, 장기간 미사용 여부는 입찰 전 현장조사와 관계 서류 확인을 통해 점검해야 합니다.
권리관계에서는 상가건물임대차 현황서에 음장수, 음준영 관련 내역이 없다는 취지의 기재가 확인됩니다. 그러나 임대관계는 원문상 미상으로 표시되어 있고, 현장 점유자나 실제 사용자가 존재할 가능성은 별도로 배제할 수 없습니다. 등기부상 말소기준권리, 배당요구 여부, 인수되는 권리, 관련사건인 인천지방법원 2022가합51153 판결정본의 영향 여부까지 함께 검토해야 합니다.
이 물건은 특수용도 시설이라는 점에서 일반 상가나 주거용 물건보다 확인 범위가 넓습니다. 납골당 관련 시설은 운영권, 허가, 신고, 관리 주체, 기존 이용자와의 관계, 시설물 관리 상태에 따라 매수 후 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. 감정평가서와 매각물건명세서만으로 모든 내용을 확정하기 어렵기 때문에 법원 경매계, 주무관청, 현장 관계자 확인을 병행하는 접근이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 입찰 전후 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 존재 여부, 미납 관리비나 공과금, 시설 인수 범위, 명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 장례관련시설은 이해관계자가 일반 물건보다 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 판결 자료를 종합 검토하고 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 점만 보지 말고, 실제 사용 목적에 맞는지부터 확인해야 합니다. 납골당으로 계속 사용할 계획이라면 처분허가와 운영 관련 행정 절차가 핵심이고, 다른 용도로 활용할 계획이라면 용도변경 가능성, 보전관리지역 제한, 주변 민원 가능성, 도로와 기반시설 조건을 확인해야 합니다. 제시외 건물과 조경석, 석축, 조경수, 콘크리트포장, 가로등, 지하수 등이 평가에 포함된 점도 현장에서 물리적 상태와 경계 일치 여부를 살펴보는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장조사 방향 설정, 입찰 전 체크포인트 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하시기 바랍니다.
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