사건개요
사건번호: 2025타경1626
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 과수원
소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 862-6
감정가: 518,544,000원
최저가: 254,087,000원
매각기일: 2026.08.04(화) 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 862-6 소재 과수원으로, 제주지방법원에서 진행되는 2025타경1626 사건입니다. 원문상 토지매각 물건이며 토지면적은 188.76평으로 확인됩니다. 감정가는 518,544,000원, 최저입찰금액은 254,087,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준의 최저가로 기재되어 있습니다.
물건종류는 과수원이며, 감정평가현황에는 오라이동 862-6 토지가 과수원으로 표시되어 있습니다. 다만 현황 부분에는 과수원 폐원 상태라는 내용이 확인됩니다. 따라서 단순히 지목만 보고 판단하기보다 현재 실제 이용 상태, 수목 잔존 여부, 토지 정리 필요성, 주변 토지와의 경계 이용 관계를 함께 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보에서 특히 중요한 부분은 농지취득자격증명서 제출 조건입니다. 원문에는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하는 경우 매수보증금 반환 문제가 생길 수 있으므로, 입찰 전에 해당 행정관서에 사전 문의하고 발급 가능성을 확인하는 절차가 필요합니다.
현황 설명에는 일부 토지에 견사 9동이 소재한다는 내용과 인접토지인 오라이동 862에서 정원 및 주차장으로 이용하는 부분이 있다는 취지의 기재가 보입니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다. 토지 일부가 타인에 의해 사용 중인지, 구조물이 매각 대상에 포함되는지, 철거 또는 인도 문제가 생길 수 있는지에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 제주시 오라이동이라는 위치와 토지의 실제 접근성입니다. 원문에는 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태 항목이 있으나 구체 내용이 충분히 제공되어 있지 않습니다. 따라서 도로 접면, 차량 진입 가능 여부, 농기계 또는 공사 차량 접근성, 배수 상태, 주변 토지 이용 형태, 지적도상 경계와 현황 경계의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목을 확인해야 합니다. 원문 일부에는 해당 항목이 보이지만 세부 등기 내용 전체가 제공된 것은 아니므로, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 말소기준권리, 가압류나 근저당, 지상권 또는 법정지상권 성립 가능성 등은 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다.
명도와 점유 문제도 가볍게 볼 수 없습니다. 과수원 폐원 상태라고 하더라도 일부 견사와 인접토지 사용 부분이 확인되는 만큼 실제 점유자, 사용 경위, 철거 대상 여부, 경계 침범 가능성, 사용승낙 관계가 있는지를 확인해야 합니다. 토지 물건은 주거형 부동산보다 명도 구조가 단순해 보일 수 있지만, 현황 이용자가 있거나 시설물이 남아 있으면 협의와 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
리스크 점검도 필수입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 조건이 있는 사건은 입찰자의 자격과 이용계획에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법원 서류와 행정관서 확인, 현장 답사, 전문가 검토를 거친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 감정평가서상 토지 형태와 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 폐원 상태의 과수원이라면 토지 정비 비용, 잔존 수목 처리, 구조물 처리, 배수와 진입로 상태가 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 행위 제한, 농지 관련 제한, 건축 가능 여부 등을 직접 확인해야 합니다.
이 물건은 감정가와 최저가만으로 판단하기보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 현황 점유 상태, 인접토지 사용 관계, 경계와 도로 조건을 종합적으로 살펴야 하는 토지 경매입니다. 제주시 오라이동 일대 토지 활용을 검토하는 분이라면 입찰 전 서류 검토와 현장 확인을 충분히 진행한 뒤 보수적으로 입찰가를 산정하는 접근이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검을 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 농지취득자격증명 가능 여부와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
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