사건개요
사건번호: 2025타경52603
관할법원: 수원지방법원 성남지원
물건종류: 아파트
소재지: 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 103동 204호
감정가: 842,000,000원
최저가: 288,806,000원
매각기일: 2026.08.03 월요일 10:00
진행상태: 3회 유찰, 최저가 34%
이번 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 103동 2층 204호 아파트 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 37.47평, 건물면적은 25.66평입니다. 감정가는 842,000,000원이고 최저입찰금액은 288,806,000원으로 확인됩니다. 현재 자료 기준 3회 유찰된 상태이므로 단순히 가격 하락만 볼 것이 아니라 유찰 사유와 권리관계, 점유 현황을 함께 확인해야 합니다.
건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제2층 제204호로 기재되어 있습니다. 용도는 아파트이며, 원문에는 이용상태와 인접 도로상태, 토지이용계획 등 세부 항목명이 있으나 구체 내용은 비어 있거나 추가 확인이 필요한 형태입니다. 따라서 입찰 전 감정평가서와 매각물건명세서 원문을 열람해 전유부분 상태, 공용부분 관리 상태, 대지권 표시, 건물 노후도, 수리 필요 여부를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
소재지는 성남시 분당구 금곡동으로 확인됩니다. 분당구 내 주거지역 물건은 생활권, 교통 접근, 주변 편의시설, 단지 관리 상태에 따라 실제 선호도가 달라질 수 있습니다. 다만 원문 자료만으로 역세권 여부나 특정 학군, 개발 호재, 시세 수준을 단정할 수는 없습니다. 현장에서는 단지 출입 동선, 주차 여건, 주변 도로 소음, 경사, 관리사무소 확인 사항, 같은 동과 같은 층의 채광 및 조망 조건을 별도로 점검하는 것이 좋습니다.
아파트 경매는 면적과 가격만으로 판단하기 쉽지만 실제 입찰 판단은 훨씬 세밀해야 합니다. 이 물건은 2층 204호로 표시되어 있으므로 층수 선호도, 사생활 노출 가능성, 채광 방향, 하자 여부, 누수 흔적, 난방과 배관 상태, 발코니 및 창호 상태를 확인해야 합니다. 내부를 직접 확인하기 어려운 경우에는 감정평가서 사진, 현황조사서, 관리사무소 문의, 주변 중개업소 탐문을 통해 현재 상태를 최대한 좁혀 가야 합니다.
권리분석 측면에서는 원문에 임차권등기 표시가 확인됩니다. 임차권등기가 있다는 점은 반드시 가볍게 볼 수 없는 부분입니다. 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 점유 여부, 임차권등기 말소 가능성은 매각물건명세서와 등기부등본, 배당요구종기 관련 자료를 대조해야 판단할 수 있습니다. 또한 관련사건으로 서울중앙지방법원 2022가합518228 판결정본이 기재되어 있어, 해당 판결이 소유권이나 채권관계, 점유관계에 어떤 영향을 주는지도 확인해야 합니다.
소재지 지도
말소기준권리와 인수되는 권리 여부는 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다. 등기부상 근저당, 압류, 가압류, 임차권등기, 가처분, 예고등기 등 권리의 접수일자와 내용에 따라 낙찰자가 부담할 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 항목은 원문에 제목만 보이고 구체 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 반드시 법원 비치 서류와 최신 등기부를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 아파트 물건이라도 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지에 따라 인도 절차와 기간이 달라질 수 있습니다. 임차권등기가 있는 경우 보증금 반환 문제, 배당 여부, 점유 지속 여부가 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 관리비 체납, 공과금, 장기수선충당금 정산, 열쇠 인수 가능성 등 실무적인 항목도 입찰가 산정 전에 함께 반영해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 취하 또는 변경, 매각불허가 사유, 말소기준권리 해석 차이, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 명도 비용이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임차권등기와 관련사건이 함께 보이는 물건은 단순 최저가만 보고 접근하기보다 등기, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 사건기록을 종합해 검토해야 합니다. 필요하면 경매 실무 경험이 있는 전문가 상담을 통해 인수 가능성과 비용 변수를 정리한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아진 이유를 숫자만으로 해석하지 말고, 유찰 과정에서 시장이 우려한 부분이 무엇인지 확인해야 합니다. 3회 유찰은 가격 매력이 생겼다는 의미로 볼 수도 있지만, 동시에 권리관계나 명도, 현장 상태, 수요 판단에서 검토할 요소가 많다는 신호일 수도 있습니다. 감정가 대비 최저가 비율만 기준으로 입찰가를 정하기보다는 최근 인근 실거래와 매물 수준을 별도로 확인하고, 취득세와 등기비용, 명도비용, 수리비, 보유 비용까지 포함해 총투입금액을 계산해야 합니다.
이 물건은 성남지원에서 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 권리관계와 진행상태가 변동될 수 있으므로, 입찰 직전 대법원 경매정보와 법원 사건계 자료를 다시 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서의 최종 변경 여부, 등기부의 새 권리 접수 여부, 임차인 관련 기재, 점유 현황, 관리비 체납 여부는 반드시 재점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 현장 확인, 입찰 전 검토, 명도 상담 등 실무 절차를 바탕으로 의뢰인의 상황에 맞는 검토를 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 선별 상담을 받을 수 있습니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있으므로 최신 등기부, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 점유 및 관리비 상태를 재확인한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.
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