제주 제주시 구좌읍 상업용건물 근린시설경매 2025타경1294

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제주 제주시 구좌읍 상업용건물 근린시설경매 2025타경1294

경매컨설팅 2026. 7. 29. 00:30

사건개요

사건번호: 2025타경1294

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층108호

감정가: 438,000,000원

최저가: 105,164,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 4회유찰

이 물건은 제주시 구좌읍 월정리에 위치한 머먹젠 상가 1,2층 108호 근린상가입니다. 감정가 4억3800만 원 대비 최저가가 1억516만4000원으로 약 24% 수준이며, 4회 유찰되어 상대적으로 낮은 금액에 입찰이 가능합니다. 물건은 현재 공실 상태로 이용 중이며, 내부 구조는 벽체 구분이 없는 튼 상가 형태입니다. 건물 면적은 13.82평, 토지 지분은 17.14평이며, 3필지 일단의 토지가 주상용 건부지로 사용되고 있습니다. 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이하고, 주변은 해맞이해안로 변으로 관광 및 상권과 연계될 가능성이 있습니다.

입지 확인 포인트로는 구좌읍 월정리 일대가 제주 동부 해안 관광지와 인접해 있고, 근처에 월정리해변이 유명하여 유동인구가 일정 부분 존재합니다. 다만 비수기와 성수기 차이가 크므로 실제 상권 분석이 필요합니다. 물건이 속한 머먹젠 상가는 복합건물로 1층과 2층이 함께 매각되는 점을 고려해야 합니다. 감정평가서상 이용상태는 '공실'로 기재되어 있으나, 점유자 현황은 상가건물임대차 현황서(2025.05.23.)에 조사된 내용이 있다고 명시되어 있습니다. 구체적으로는 같은 건물 109호의 점유자 내역과 같다는 부기가 있어, 108호에도 임차인이 존재하거나 과거 임대 정보가 있을 수 있습니다.

권리분석 확인 포인트에서 가장 중요한 것은 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권이 존재한다는 점입니다. 어떤 권리가 설정되어 있는지 등기부등본을 반드시 열람해야 하며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되지만 소멸되지 않는 권리는 인수해야 하므로 사전 파악이 필수입니다. 또한 공실 상태라 명도 자체는 비교적 수월할 수 있지만, 점유자가 있을 경우 대항력과 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 임대차계약서 확정일자, 전입신고, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 현재 원문에는 점유자에 대한 구체적 정보가 부족하므로 법원 비치 물건명세서와 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

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입찰 전 점검사항으로는 첫째, 현장 방문을 통해 실제 공실 여부와 건물 상태를 확인해야 합니다. 둘째, 관리비와 공과금 체납 내역을 관리사무소나 해당 지자체에 문의하세요. 셋째, 인근 상가의 실질 임대 시세와 공실률을 조사해 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다. 넷째, 감정평가서상 토지이용계획과 건축물대장을 대조하여 용도에 위배되는 부분이 없는지 점검하세요.

리스크 점검 문단입니다. 이 매각 물건은 소유권이전 등기까지 시간이 소요될 수 있으며, 대위변제나 권리변동이 발생할 경우 입찰자가 예상하지 못한 추가 비용이 생길 수 있습니다. 말소기준권리 설정일 이후에 생긴 권리는 원칙적으로 소멸되지만, 임차인의 대항력이나 주택임대차보호법 적용 여부, 상가건물임대차보호법상 최우선변제권 등은 별도로 검토해야 합니다. 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 소송이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용을 고려해야 합니다. 이러한 내용은 서류만으로 완전히 확인되지 않으므로 반드시 전문가의 검토와 상담을 받으시길 권장합니다.