사건개요
사건번호: 2024타경57109
관할법원: 인천지방법원 부천지원
물건종류: 임야
소재지: 경기도 김포시 대곶면 신안리 109-2
감정가: 838,799,880원
최저가: 362,585,000원
매각기일: 2026.08.04 10:00
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 경기도 김포시 대곶면 신안리 일원의 임야 경매 건입니다. 원문상 토지지분매각으로 표시되어 있고, 전체 토지면적은 527.05평으로 확인됩니다. 감정가는 838,799,880원이며, 2회 유찰 후 최저가는 362,585,000원으로 낮아진 상태입니다. 매각은 인천지방법원 부천지원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시입니다.
본건은 단순 임야로만 보기에는 확인할 사항이 많은 물건입니다. 원문에는 일괄매각, 토지지분매각, 법정지상권 문구가 함께 기재되어 있습니다. 특히 목록 1 토지 지상에는 건축이 중단된 한옥주택으로 보이는 제시외건물이 있으나 매각 대상에서 제외된 것으로 표시되어 있습니다. 최저매각가격도 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격이라는 점이 기재되어 있어, 입찰 전 감정평가서와 매각물건명세서를 반드시 함께 확인해야 합니다.
감정평가현황에 따르면 일련번호 1은 사다리형 토지로 단독주택 건축중단 상태의 건부지로 이용 중인 것으로 보입니다. 일련번호 2는 주거나지 상태이며, 일련번호 3, 7, 8은 현황 도로로 이용 중인 부분이 포함됩니다. 일련번호 4, 5는 법면 및 묵전 상태, 일련번호 6은 묵전 상태로 기재되어 있습니다. 지목은 임야이나 실제 이용상태가 건부지, 주거나지, 도로, 법면, 묵전 등으로 나뉘어 있어 지적도와 현황이 일치하는지 별도 확인이 필요합니다.
소재지 주변 확인 포인트는 현장 접근성, 실제 도로 이용 상태, 인접 필지와의 경계입니다. 원문에는 목록 8이 도로이고 주택가 도로로 사용 중인 것으로 보인다는 내용이 있습니다. 다만 각 목록 부동산의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 공부상 면적만 보고 판단하기보다 현장 답사와 지적 경계 확인을 병행해야 합니다.
목록 2 토지의 일부 지상에는 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물 일부, 담장, 대문, 정원수 등이 소재한다고 기재되어 있습니다. 또한 제시외건물과 정원수 등은 인접지 소유자가 축조하거나 식재한 것으로 탐문되었고, 본건 토지 일부를 인접지의 정원으로 이용 중인 것으로 확인되었다는 내용도 있습니다. 이 부분은 낙찰 이후 토지 사용, 경계 정리, 점유관계 협의에 영향을 줄 수 있으므로 가볍게 볼 수 없습니다.
소재지 지도
권리분석에서 가장 중요한 부분은 법정지상권 성립 여부입니다. 원문에는 목록 1 토지 지상의 제시외건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 되어 있습니다. 법정지상권이 성립하는지 여부에 따라 토지 사용 가능 범위와 향후 정리 절차가 달라질 수 있으므로, 등기부, 건축 관련 자료, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서의 내용을 종합적으로 검토해야 합니다. 해당 부분은 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가의 권리분석이 필요합니다.
명도 난이도 역시 단순하게 판단하기 어렵습니다. 원문상 이상선은 신안리 109-13번지 지상 건물의 소유자이며, 해당 건물의 일부인 담장 및 대문이 목록 2에 소재한다고 기재되어 있습니다. 매각 대상이 아닌 시설물과 인접지 이용 부분이 포함되어 있어 낙찰 후 실제 점유 정리나 경계 회복 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 점유자, 인접 소유자, 제시외건물 관련 이해관계를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
입찰 전에는 감정가 대비 최저가만 보고 접근하기보다 토지지분매각의 범위와 실제 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 토지지분매각은 낙찰자가 취득하는 권리 범위가 일반적인 단독 소유 물건과 다를 수 있으므로, 지분 관계와 공유자 여부, 공유물 사용관계, 향후 처분 가능성까지 확인해야 합니다. 또한 일괄매각 대상 목록별 위치와 면적, 도로와 법면, 묵전 부분의 활용 가능성도 별도로 검토하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 본건처럼 제시외건물, 타인 소유 시설물, 인접지 이용, 법정지상권 불분명 문구가 함께 있는 물건은 서류상 정보와 현장 상태가 다르게 느껴질 수 있습니다. 등기부와 법원 비치 서류를 재확인하고, 필요하면 담당 경매계 문의와 현장 답사를 거쳐 전문가 상담을 받는 방향이 바람직합니다.
이 물건은 김포시 대곶면 신안리 일원의 임야 및 토지지분매각 물건으로, 2회 유찰 후 최저가가 낮아진 점은 확인되지만 권리관계와 현황 확인 부담이 함께 존재합니다. 입찰을 검토한다면 제시외건물의 소유관계, 법정지상권 성립 가능성, 인접 필지 침범 여부, 실제 도로 이용 상태, 경계 측량 필요성을 중심으로 점검해야 합니다. 현장 확인 없이 가격 조건만으로 판단하기에는 확인해야 할 요소가 많은 물건입니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장점검, 입찰 전 서류 검토를 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변동사항이 있는지 반드시 재점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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