사건개요
사건번호: 2025타경51092
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 서울특별시 은평구 구산동 308-134
감정가: 1,470,692,480원
최저가: 1,176,554,000원
매각기일: 2026.08.04 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 80%
이번 물건은 서울특별시 은평구 구산동 308-134에 위치한 근린주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 75.02평, 건물면적은 109.02평으로 확인되고, 건물은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다.
감정가는 1,470,692,480원, 현재 최저입찰금액은 1,176,554,000원입니다. 진행상태는 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 다음 매각기일이 잡힌 상태입니다. 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시이며, 관할은 서울서부지방법원입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서정중학교 남서측 인근에 위치하는 것으로 감정평가 내용에 기재되어 있습니다. 주위 환경은 원문 일부가 생략되어 있어 단정하기 어렵지만, 자료상 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중인 점은 확인됩니다. 토지는 완만한 경사지대 안의 정방형 토지로 표시되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 사용승인일은 2022년 10월 12일로 기재되어 있습니다.
건물 면적은 층별로 19.85평, 30.29평, 30.29평, 21.80평, 4.99평으로 나뉘어 표시되어 있으며, 제시외 건물은 각 0.91평 규모의 판넬조 판넬지붕 창고 2개가 4층에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 또한 공부상 면적에는 포함되지 않은 건축물현황도면상 확장형 발코니 부분과 옥탑층 다락 부분이 감정평가에 포함된 것으로 보입니다. 이런 부분은 입찰가 산정 시 단순 면적만 볼 것이 아니라, 실제 사용 가능성, 위반건축물 여부, 관리 상태, 향후 사용 제한 가능성을 함께 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 은평구 구산동이라는 생활권과 현장 접근성입니다. 원문상 서정중학교 남서측 인근이라는 위치 정보가 확인되므로 주변 주거 수요, 근린생활시설 이용 가능성, 도로 접면, 주차 여건, 경사도, 일조와 조망, 인접 건물과의 간격을 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조라면 실제 층별 용도, 출입 동선, 임대 구분, 상가 부분의 노출성, 주택 부분의 독립성도 중요합니다.
소재지 지도
특히 본건 토지 중 일부 22.3㎡는 건축물현황도상 도로후퇴부분으로 구분 감정된 것으로 기재되어 있습니다. 도로후퇴부분은 실제 이용 가능한 대지 면적과 체감 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 토지대장, 건축물대장, 현황도면, 감정평가서 내용을 함께 놓고 확인해야 합니다. 단순히 전체 토지면적만 보고 판단하기보다, 건축선 후퇴 부분이 현재 어떻게 사용되고 있는지, 담장이나 주차 공간과 충돌되는 부분은 없는지 살펴봐야 합니다.
권리관계 확인에서는 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 말소기준권리, 인수 가능 권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부를 구분해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 구체 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 따라서 등기부 최신 발급본과 법원 비치 서류를 기준으로 별도 검토가 필요합니다.
점유관계도 주의해야 합니다. 매각물건명세서에는 현장 방문 조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못했고, 공동현관 출입이 불가하여 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없었다는 취지의 내용이 있습니다. 각 임차인의 점유관계 역시 직접 확인하지 못하고 주민등록등본 및 상가건물임대차현황서 기재를 기준으로 표기한 것으로 보입니다. 이 경우 실제 거주자, 상가 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금, 월세, 배당요구 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물은 층별 점유자와 계약 형태가 다를 수 있어 명도 난이도를 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 인수 가능 금액, 배당 구조, 명도 예상 기간, 추가 비용 가능성을 따져보는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 등기부등본과 매각물건명세서의 최신 변경 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서에 표시된 제시외 건물, 확장형 발코니, 다락 부분이 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다. 셋째, 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 다른 부분은 없는지 살펴야 합니다. 넷째, 임차인 현황과 점유 상태가 자료와 다를 수 있으므로 현장 방문, 주변 탐문, 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
본 물건은 은평구 구산동의 4층 근린주택으로, 주거와 근린생활시설이 함께 있는 형태라는 점이 특징입니다. 다만 경매에서 중요한 것은 가격만이 아니라 권리관계, 점유관계, 현황 차이, 사후 비용입니다. 확인되지 않은 시세나 수익률을 전제로 판단하기보다, 법원 서류와 현장 상태를 기준으로 보수적으로 검토하는 접근이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 체크, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고, 변동된 권리나 점유 내용이 없는지 최종 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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