다가구주택 주거입지 다가구주택경매 2025타경503282

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다가구주택 주거입지 다가구주택경매 2025타경503282

경매컨설팅 2026. 7. 29. 20:19

사건개요

사건번호: 2025타경503282

관할법원: 대전지방법원

물건종류: 다가구주택

소재지: 대전광역시 중구 문창동 120-32

감정가: 1,384,637,800원

최저가: 969,246,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가율 70%

이번 물건은 대전광역시 중구 문창동 120-32 소재 다가구주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 대지와 지상 건물을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 감정가는 1,384,637,800원이고 1회 유찰 후 최저입찰금액은 969,246,000원으로 표시되어 있습니다.

토지면적은 89.39평, 건물면적은 154.65평입니다. 감정평가현황상 토지는 대체로 사다리형 평지로 기재되어 있고, 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물로 표시되어 있어, 일반적인 다가구주택의 임대 활용 여부와 층별 구성 확인이 중요합니다.

건물 면적은 자료상 일부 층별 면적이 7.28평, 49.12평, 49.12평, 49.13평 등으로 기재되어 있습니다. 다만 원문에는 내부 상황에 대해 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 제한되었고, 공부 및 도면 등을 참고해 표준적인 이용상황으로 평가했다는 취지의 내용이 있습니다. 따라서 실제 호실 구성, 방 개수, 욕실 수, 내부 노후도, 수리 필요 범위는 현장 확인을 통해 따로 점검해야 합니다.

소재지는 대전 중구 문창동입니다. 주거형 물건은 주변 생활편의시설, 대중교통 접근성, 학교 및 상권과의 거리, 주차 여건, 임차 수요의 지속성을 함께 보는 것이 좋습니다. 원문만으로 역세권, 특정 상권, 개발 호재 등은 확인되지 않으므로 단정적으로 판단하기보다 현장 방문과 지도 확인, 인근 임대 사례 확인을 병행해야 합니다.

이 물건은 다가구주택이라는 점에서 단순 주거 목적뿐 아니라 임대 운영 관점의 검토도 필요합니다. 다만 현재 임대관계는 자료상 일부 내용만 확인되며 전체 점유 관계가 명확히 드러난 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 201호와 301호 관련 임차보증금 내용이 표시되어 있고, 각 임차보증금 100,000,000원 중 미반환 금액이라는 취지의 문구가 있습니다. 이 부분은 배당요구 여부, 대항력, 확정일자, 전입일자, 점유 현황을 함께 확인해야 합니다.

권리관계에서는 말소기준권리와 선순위 임차인의 존재 여부가 핵심입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용이 충분히 정리되어 있지는 않습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해 인수되는 권리나 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.

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특히 다가구주택은 호실별 임차인 관계가 복잡해질 수 있습니다. 한 건물 안에 여러 점유자가 있을 수 있고, 임차인의 전입일자와 확정일자, 보증금 규모, 배당 가능성에 따라 낙찰자 부담 여부가 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사 임차 관련 내용이 표시되어 있으므로 공공임대 관련 계약 구조, 실제 점유자, 보증금 반환 범위도 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

제시외 부분도 눈여겨봐야 합니다. 원문에는 목록2 건물 1층에 제시외 호실인 화장실 및 옥상 제시외 구조물이 있다는 내용이 있습니다. 제시외 건축물은 매각 포함 여부, 위법 건축 가능성, 철거 또는 추인 가능성, 향후 사용 제한 여부를 살펴야 합니다. 건축물대장과 실제 현황이 다를 경우 대출, 임대, 수리, 매도 과정에서 불편이 생길 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

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토지 부분에서는 목록1 토지가 대부분 목록2 건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 경계가 불명확한 물건은 담장, 출입로, 인접 필지와의 점유 상태를 현장에서 확인해야 하며, 필요하면 지적도와 토지대장, 건축물대장, 현장 측량 가능성까지 검토해야 합니다.

입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비를 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 미납 관리비나 공과금 가능성, 수리비, 대출 조건, 공실 기간을 함께 반영해야 합니다. 특히 다가구주택은 임차 구조가 수익성과 명도 난이도에 직접 영향을 주므로 현장 점검 없이 수익을 단정하는 것은 피해야 합니다.

리스크 점검도 필수입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 및 공과금, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 입찰 전까지 변경될 수 있고, 권리관계는 등기와 임대차 자료를 종합해야 하므로 전문가 검토와 상담을 통해 낙찰 후 인수 가능성을 확인하는 것이 필요합니다.

매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시로 기재되어 있습니다. 입찰을 검토한다면 매각기일 전 법원 경매계 자료와 대법원 경매정보, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다. 유찰 1회 물건이라도 향후 변경, 취하, 정정, 매각기일 변경 가능성이 있으므로 최종 서류 확인은 반드시 필요합니다.