근린시설 1층상가 상업용건물경매 2025타경103303

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근린시설 1층상가 상업용건물경매 2025타경103303

경매컨설팅 2026. 7. 29. 21:58

사건개요

사건번호: 2025타경103303

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-121

감정가: 5,055,624,200원

최저가: 4,044,499,360원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%

이번 물건은 서울특별시 중구 신당동 251-121에 소재한 근린시설 경매 건입니다. 법원 자료 기준 토지 71.09평, 건물 154.66평 규모로 확인되며, 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 감정가는 5,055,624,200원이고, 1회 유찰 후 최저가는 4,044,499,360원으로 진행됩니다.

물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로 기재되어 있습니다. 건물 면적은 층별로 29.93평, 30.47평, 30.47평, 30.47평, 28.04평으로 확인되며, 제시외건물 5.27평이 포함됩니다. 제시외건물 포함 여부는 매각 대상과 인도 범위에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 근린생활시설 건물 부지 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 토지 일부 약 77.49㎡는 현황 및 배치도상 도로후퇴면적으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 실제 사용 가능 면적, 건축선, 향후 증개축 가능성, 주차 및 진출입 동선에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

용도지역 관련 정보로는 일반상업지역, 지구단위계획구역 등이 원문에 확인됩니다. 일반상업지역 내 근린시설은 업종 구성과 임차 수요를 검토할 때 주변 상권의 실제 유동, 도로 접근성, 인근 점포 업종, 공실 여부를 함께 봐야 합니다. 다만 원문만으로는 구체적인 역명, 역과의 거리, 상권 매출 수준까지 확인되지 않으므로 해당 부분은 별도 조사 대상입니다.

입지 확인 포인트는 현장성이 중요합니다. 감정평가 요약에는 지하철, 노선버스정류장, 주차장 관련 문구가 포함되어 있으나, 실제 보행 접근성, 도로 폭, 차량 진입 가능성, 주차 활용 상태는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 특히 중구 신당동 일대 근린시설은 층별 업종 적합성, 간판 노출, 보행 동선, 주변 경쟁 업종의 밀집 정도에 따라 활용도가 달라질 수 있습니다.

권리분석 확인 포인트도 신중해야 합니다. 원문에는 전입세대확인서에 등재된 세대주 2명과 상가건물임대차 현황서상 임차인 2명이 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 점유자 등을 만나지 못했고, 안내문을 남겼으나 연락이 없었다는 내용도 확인됩니다. 따라서 현재 점유자가 누구인지, 실제 임대차 계약 내용이 무엇인지, 대항력과 우선변제권 여부가 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다.

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상가 및 근린시설 경매에서는 임차인 관계가 낙찰 후 인도 일정과 비용에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 사업자등록 여부, 확정일자, 보증금 규모, 차임 연체 여부, 관리비 체납 여부, 실제 영업 여부를 확인해야 합니다. 전입세대와 상가임대차 현황서에 등재된 내용이 있다고 해서 권리관계가 모두 정리되는 것은 아니며, 법원 기록과 현장 사실이 다를 가능성도 고려해야 합니다.

리스크 점검 문단입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 범위 등은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 임대차의 대항력, 배당 요구 상태, 제시외건물의 처리 방식은 전문가 검토가 필요합니다. 입찰 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 전입세대열람, 상가건물임대차 현황서, 매각물건명세서 최신본을 함께 확인하는 절차가 필요합니다.

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입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가 4,044,499,360원이 현재 시장에서 합리적인 수준인지 검토해야 합니다. 단순히 1회 유찰이라는 사실만으로 저렴하다고 판단하기보다는 주변 실거래, 임대 사례, 공실률, 건물 노후도, 수선 필요 비용을 따져야 합니다. 지하층과 지상층의 실제 사용 상태, 누수나 균열, 설비 상태, 승강기 유무, 소방시설, 전기 용량 등도 현장에서 확인해야 합니다.

또한 토지 일부가 도로후퇴면적으로 기재된 점은 중요한 확인 대상입니다. 공부상 면적과 실제 활용 가능 면적이 체감상 다를 수 있고, 향후 건축 행위나 리모델링 계획에도 영향을 줄 수 있습니다. 건물의 층별 임대 가능 업종, 기존 점유자의 영업 지속 여부, 인근 민원 가능성, 불법 증축 여부도 체크해야 합니다.

이 물건은 서울중앙지방법원에서 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시에 매각기일이 예정된 근린시설입니다. 입찰을 검토한다면 법원 공고와 매각물건명세서가 기일 전 변경될 수 있다는 점을 전제로, 최신 서류를 기준으로 판단해야 합니다. 경매 정보는 권리, 입력오류, 지적물건 변경 등에 따라 변동될 수 있으므로 최종 책임 있는 판단은 반드시 재확인 절차를 거쳐야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 서류 확인, 현장 확인, 임차인 및 점유 관계 검토 등 입찰 전 단계에서 필요한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞추어 근린시설, 상가, 주거형, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.