사건개요
사건번호: 2025타경1578
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3409
감정가: 438,213,000원
최저가: 150,307,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 3회 유찰, 최저가 34%
이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3409 소재의 전으로, 토지면적은 559.32평으로 확인됩니다. 법원 자료상 토지매각 대상이며 건물면적은 별도로 기재되어 있지 않습니다. 감정가는 438,213,000원, 최저입찰금액은 150,307,000원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시 제주지방법원에서 진행 예정입니다.
감정평가 관련 내용에 따르면 해당 토지는 현황상 경작지로 이용 중인 전입니다. 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 기재되어 있어, 실제 경계와 지목, 이용 상태를 현장에서 함께 확인할 필요가 있습니다. 원문에는 의뢰목록이 함께 언급되어 있으나, 본 물건의 구체적인 매각 범위와 지번별 포함 여부는 감정평가서와 매각물건명세서, 토지대장, 지적도 등을 대조해 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 차량 접근이 가능하고 인근에 보조간선도로인 산방로가 위치한다고 기재되어 있습니다. 다만 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있으므로, 단순히 도로가 가깝다는 점만으로 활용성을 단정하기는 어렵습니다. 실제 진입로 폭, 농기계나 차량 회전 가능 여부, 도로와 토지의 접면 상태, 배수 여건, 주변 경작지와의 경계 관계를 현장에서 살펴보는 것이 중요합니다.
토지 물건은 면적과 가격만 보고 판단하기보다 실제 이용 가능성이 핵심입니다. 특히 전으로 표시된 농지의 경우 농지취득자격증명 제출이 필요하다는 문구가 확인됩니다. 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 관련 증명을 제출해야 하는 취지로 보이며, 입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 미리 문의하는 과정이 필요합니다. 농지취득자격증명이 발급되지 않으면 매수 진행에 중대한 문제가 생길 수 있으므로, 이 부분은 단순 체크 항목이 아니라 입찰 전 필수 검토 사항입니다.
소재지 지도
권리관계는 원문상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 구체적인 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 등기사항전부증명서 기준으로 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분이나 가압류, 지상권 및 지역권 설정 여부를 확인해야 합니다. 토지 경매에서는 등기상 권리 외에도 실제 점유 상태, 경작자 존재, 임대차 또는 사용승낙 관계가 문제가 될 수 있으므로 서류와 현장 확인을 함께 진행해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 현황이 경작지라면 누가 경작 중인지, 작물 보상이나 수확 시기 문제가 있는지, 점유자가 소유자인지 제3자인지에 따라 진행 방식이 달라질 수 있습니다. 주거용 건물처럼 명확한 임차인 구조가 보이지 않더라도, 토지 사용 관계가 남아 있으면 인도 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문과 주변 탐문, 법원 기록 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 선행되어야 합니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 달라질 가능성도 있으므로, 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 중요한 판단은 경매 전문가와 상담해 진행하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 취득 후 활용 계획을 먼저 세워야 합니다. 농지로 계속 이용할 것인지, 향후 다른 활용 가능성을 검토할 것인지에 따라 확인해야 할 법령과 행정 절차가 달라집니다. 토지이용계획확인원, 농지 관련 규정, 건축 가능성, 배수로와 진입로 상태, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성까지 차례로 점검해야 합니다.
본 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 것으로 표시되어 있습니다. 다만 낮아진 최저가가 곧바로 좋은 조건을 의미하는 것은 아닙니다. 농지취득자격증명, 현황 경작 상태, 경계와 도로 조건, 권리관계, 낙찰 후 인도 절차까지 함께 검토해야 실제 입찰 가능 금액을 판단할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 입찰 전 점검, 낙찰 후 절차 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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