사건개요
사건번호: 2023타경5187
관할법원: 대전지방법원 서산지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층 103호
감정가: 498,000,000원
최저가: 41,012,000원
매각기일: 2026.08.04 화요일 10:00
진행상태: 유찰 7회
이번 물건은 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 이안큐브오피스텔 1층 103호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 4.39평, 건물 14.49평 규모로 확인되며, 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 감정가는 498,000,000원, 최저입찰금액은 41,012,000원으로 기재되어 있고, 진행 상태는 유찰 7회로 표시되어 있습니다.
건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 1층 일부 호실입니다. 해당 자료에는 102호 외 8개 호와 관련된 내용이 함께 기재되어 있으며, 본건 103호는 101호 및 102호와 벽체 구분 없이 공실 상태라는 설명이 있습니다. 각 호실은 바닥에 육안으로 식별 가능한 선으로 구분 표시되어 있다고 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 전유 부분의 경계와 사용 가능 면적을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
이 물건의 이용 상태는 현황 공실로 확인됩니다. 관리실 문의 내용에 따르면 과거에는 서산로컬푸드가 있었으나 현재는 모두 공실 상태이고, 관리 전산자료에 등록된 임차인이 없으며 소유자가 점유하고 있는 것으로 알고 있다는 답변이 기재되어 있습니다. 다만 현황 조사 내용과 실제 점유관계가 항상 일치한다고 단정할 수는 없으므로, 매각물건명세서와 상가건물임대차 현황서, 전입 또는 사업자등록 관련 자료를 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
입지 측면에서는 2필 일단의 토지가 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로 표시되어 있으며, 서측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접하고 있는 것으로 확인됩니다. 도로 접면이 여러 방향으로 형성된 상가 물건은 노출성과 접근성을 검토할 여지가 있지만, 실제 보행 동선, 주차 편의성, 주변 공실률, 상권 흐름은 현장 답사로 따로 확인해야 합니다.
토지이용계획상 오사리 1645번지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 기재되어 있고, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 일반산업단지 관련 내용이 함께 표시되어 있습니다. 상가 활용을 검토하는 경우 업종 제한, 건축물 용도, 관리규약, 인허가 가능 여부, 간판 설치 조건, 전기와 급배수 상태를 함께 살펴야 합니다. 특히 1층 상가는 겉으로 보이는 위치만으로 판단하기보다 실제 임대 수요와 주변 업종 구성을 확인하는 것이 중요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 법원 자료에 별도로 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 제공 자료만으로 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 점유자의 실제 주장 가능성을 모두 확정하기는 어렵습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 입찰 전 최신 서류를 다시 대조해야 합니다.
특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있습니다. 일반적인 10% 보증금 물건과 다르게 준비해야 하는 금액이 커질 수 있으므로, 입찰표 작성 전 보증금 금액을 정확히 산정해야 합니다. 최저가가 낮아 보이더라도 보증금 조건, 잔금 납부 계획, 취득세와 법무비용, 관리비 정산 가능성까지 함께 계산해야 실제 자금 계획을 세울 수 있습니다.
본건은 101호, 102호와 벽체 구분 없이 공실 상태라는 점이 핵심 확인 사항입니다. 바닥 표시만으로 구분되어 있는 경우 실제 사용 경계, 독립 출입 가능 여부, 향후 임대 또는 매도 시 분리 사용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 자료에는 101호 및 102호와 103호에만 1개의 출입문이 있고 나머지에는 출입문이 설치되어 있지 않은 공실 상태라고 기재되어 있으므로, 103호 단독 사용이 가능한 구조인지 현장에서 보는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 공실로 보이더라도 내부 물건, 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 관리단 협의 사항이 남아 있을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 현장 답사를 통해 출입문 위치, 내부 칸막이 상태, 호실 표기, 실제 전용면적 체감, 공용 복도와 주차장 이용 상태를 확인해야 합니다. 주변 상가의 영업 상태, 공실 비율, 유입 동선, 도로변 가시성, 인근 업종 구성도 같이 살펴보는 것이 좋습니다. 감정가 대비 최저가만 보고 접근하기보다, 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 상태인지와 추가 공사비가 필요한지를 함께 검토해야 합니다.
상가 경매는 낙찰가만 낮다고 유리한 물건으로 보기 어렵습니다. 임대 목적이라면 예상 임차 업종과 임대료 수준을 보수적으로 잡아야 하고, 실사용 목적이라면 용도 적합성과 내부 구조, 관리규약, 간판과 접근성 문제를 확인해야 합니다. 본 물건은 공실 상태, 호실 구분 방식, 특별매각조건이 함께 확인되는 만큼 서류 검토와 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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